叶檀：不要怀疑 房产税一定向全国推广

嫦娥一号

2011年05月23日 00:43马燕扬子晚报  

知名财经评论员叶檀(资料图)
　　“经济侠女”、著名财经评论家叶檀昨在宁称：
　　昨《中国证券报》报道，北京最快将于今年下半年推行房产税改革。无独有偶，昨天南京一个论坛上，有“经济侠女”之称的著名财经评论家叶檀斩钉截铁表示：“不要怀疑，别存幻想，房产税一定会向全国推广”。而一旦推广趋势确立，南京等省会很快就会开征；就税率而言“不管重庆还是上海都收得太轻。”
  　　房产税推广将是“温水煮青蛙”的过程
　　叶檀此番来宁，系参加高科置业主办的“赢在2011，南京商业地产财富论坛暨东城汇产品说明会”。她判断，新策实质是在限杠杆，未来市场可能出现“软着陆”。具体表现将是：一，继续收紧货币，但不是把量减到很少，而是暂时“冻”起来。二，培育代替土地财政的税收来源，房产税必征无疑。
　　叶檀判断，到下半年土地财政就撑不下去了。若增加税收来源，靠对企业加税行不通，因为随着经济转型，未来几年很可能大批传统制造型企业倒闭。“即便富士康这样效率最高的制造业，在去年迁到内地、节省成本的情况下，最新财报依然亏损，其它企业可想而知。”作为税收来源之一的房产税，因此一定会全国推广。
　　“不要以为它是病猫，只不过没把弹药都打出来而已。如果存量房征税，很多人抛盘。你会发现怎么一夜之间中国房子这么多？”叶檀分析：重庆和上海房产税试点百日收税规模不及一套房价，这并不说明房产税不起作用，而是执行力度太松。“两种模式的标准和税率都太轻。”
　　昨传风声北京下半年房产税改革，叶檀同时言之凿凿，是否已然箭在弦上？叶檀说并非自己得到内部消息，只是基于个人判断。她认为“十二五”期间各地会陆续推广房产税。“一旦趋势形成，南京这样城市很快会开征。”步骤可能是北京先收，再到省会，然后至全国，标准由各地自行制定。
　　她认为，房产税推广将是“温水煮青蛙”过程，一开始似乎没有用，最终肯定有用。“将来房价大幅上涨、大幅下跌都不太可能。”
　　未来三四线城市、商业地产存在机会
　　叶檀还提出：以往楼市那种买到就赚的“黄金时代”已结束。未来10-20年会迎来结构性机会的“白银时代”，机会就在“城市化和内需的叠加中”。
　　“城市群”上的副中心
　　是未来投资增长点
　　叶檀提醒投资者注意当前房价涨跌的地区化分隔特点：一二月份房价上涨最快的城市，不是海口，不是三亚，而是湖南岳阳，以及石家庄这样的城市。她断言：当一线城市房价被抑制时，周边县级市房价依然坚挺将是未来趋势。
　　其逻辑依据是：随着城市化进程深入，未来中国就如国外一样，将形成一线城市辐射周边小城的多个“城市群”，或一个大城市内培育多个“副中心”。连接“城市群”的“经脉”有赖于高铁等快捷交通体系，比如上海到南京的高铁只要1小时15分。现在“城市群”连接线上的房价洼地小城，就是未来投资增长点。
　　不过，投资也要注意风险。“如果大学生毕业回到三四线城市，月薪两三千，当地房价每平米均价四五千元，那没问题。但如果涨到八九千，把未来5年都透支了，就危险了。”叶檀把这种风险比喻为“就像一条蛇，非常饿，但没东西吃，就吞噬自己的尾巴”。她提醒三四线城市发展经济必须立足内需，不能透支房产。
　　住宅地产成“高压锅”，
　　商业地产有机会
　　“白银时代”的第二个机会在商业地产。“住宅地产由于调控，就像一口高压锅，被牢牢闷在里头，而商业地产还有可能一骑绝尘。”她分析，未来10年经济转型离不开内需，而商业地产是附着在内需上的强有力共同体。另外，商业地产的税费已经较重，不太可能存在上调太高税费的可能。
　　但叶檀也特别提醒商业地产中资金大规模涌入的炒作风险。前不久她就在宁波得知，一个商业地产信托项目，很轻松就募集到9亿资金。“就像股市上的新能源概念，现在找到主攻发展方向了吗？有实在盈利企业了吗？尽管没有，市场估值仍然很高。就是投资者认为未来有前景，把未来前景提前透支。”投资者要分清商业地产中的合理成分和泡沫成分。
　　她建议投资者，可参考开发商是否对该项目“自持”——通常企业越舍不得卖，越说明项目有价值；还可看企业全国扩张时是否会引进标准化统一的品牌，以通过“克隆”降低成本，实现质量标准化。
　　房价是涨还是跌可参考三大指标
　　叶檀介绍，看市场是涨还是跌，开发商会不会降价，有三大指标可参考。第一、成交量。第二，库存量和现金流。如果现金流出问题，企业一定会改变营销手段。比如一个宝石开价100万，1年2年没人买。如果宝石拥有者不缺钱，能熬过严冬，那肯定不降价。但如果宝石拥有者比较穷，靠典当才能吃饭，那其他人就可“捡漏”了。第三，融资成本。比如当前民间借贷的一年期利息最高达200%；银行融资成本从去年到今年提高4倍以上，说明资金链已绷得很紧。