规范＂开发间接费用＂核算，节省土地增值税

枯叶飘零

时间：2007.04.29作者：段光勋　来源：中国税网            
    　某房地产公司成立后，2005年初正开发建设一个工程项目，该项目是一个多层的"花园洋房"，建筑面积20000平方米，2005年末该工程已竣工交付，取得销售收入8000万元，账面开发成本总额为4000万元（其中，土地费用1500万元，建筑安装工程成本2000万元，其他开发成本500万元）。2005年所有管理人员的费用开支300万元（其中，工程管理部门人员开支200万元），均计入"管理费用"科目核算；项目贷款4000万元的利息支出250万元计入了"财务费用"科目核算。
     　上述帐务处理是不规范的会计处理，与《会计制度》规定相悖。更为严重的是，这样的帐务处理，房地产企业会多交土地增值税。
     　正确的帐务处理是：
            　　１、将开发过程中的2005年的项目贷款利息支出250计入"开发间接费用――利息支出"；
            　　２、公司成立项目管理部，将工程管理部门的相关人员纳入项目管理部进行管理。2005年项目管理部人员的支出200万元，计入"开发间接费用"核算。
            　　３、2005年度，计入开发间接费用的总额为450万元。也就是说，计入开发成本的金额比原来的帐务处理多了450万元。
      　有关土地增值税的计算如下：
            　　（一） 原帐务处理模式
            　　１、增值额＝8000－4000×（1＋20％＋10％）＝2800（万元）
            　　２、增值率＝2800/5200×100％＝53.8％３、
            　　应交土地增值税＝2800×40％－5200×5％＝860（万元）
            　　（二） 规范后的帐务处理模式的
            　　１、增值额＝8000－（4000＋450）×（1＋20％＋5％）＝2438（万元）
            　　２、增值率＝2438/5562×100％＝43.8％３、应交土地增值税＝2438×30％＝731（万元）
     　两种模式的差额：860－731＝129（万元）
     　从上述分析可以看出，在本例中规范了会计核算，正确使用"开发间接费用"科目，可以为企业节省土地增值税100余万元。
    　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本金额之和，加计20%的扣除额；利息没有分清未计入开发成本，其他房地产费用按照10％计算；利息可以分清已计入开发成本的，其他房地产费用按照5％计算。

一汪清水

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