税中望月解析之个人挂靠进行房地产开发纳税问题

银河飞雪

【问题】：实务中经常出现有钱的大款们挂靠有资质的房地产开发企业进行某一个项目开发，经营成果归其个人所有,个人向房地产开发企业上缴纳点管理费，此种情形下企业和个人应该如何纳税呢？

   

    【税中望月解析】——

     根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”这是最新的文件，以营业税确定为基础。

     另外，《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号） 规定：

     一、企业实行个人承包,承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税.承包经营,承租经营者按照承包,承租经营合同(协议)规定取得的所得,依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税,具体为：

     (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同(协议)规定取得一定所得的,其所得按工资,薪金所得项目征税,适用5%-45%的九级超额累进税率.

     (二)承包,承租人按合同(协议)的规定只向发包,出租方交纳一定费用后,企业经营成果归其所有的,承包,承租人取得的所得,按对企事业单位的承包经营,承租经营所得项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征税。

     二、企业实行个人承包,承租经营后,如工商登记改变为个体工商户的,应依照个体工商户的生产,经营所得项目计征个人所得税,不再征收企业所得税。

     三、企业实行承包经营,承租经营后,不能提供完整,准确的纳税资料,正确计算应纳税所得额的,由主管税务机关核定其应纳税所得额,并依据<中华人民共和国税收征收管理法>的有关规定,自行确定征收方式。

     因此，个人以房地产企业名义进行开发活动，应以房地产企业为纳税人。个人从房地产企业获取的收入应视为内部分配所得。