地价纳入计征范围 房产税新政隐秘铺开

嫦娥一号

2011年01月08日 08:04席斯经济观察报
　　一份不起眼的通知中，被赋予更多内容的房产税上路了。
　　上周，财政部和国税总局发布了一份名为 《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，文件共包含三个方面的政策内容。“后两条是关于房产税修改的，这两条修改影响范围和深度都很大。”一位地方税务官员说。
　　这位官员所称的“后两条”，一条是规定，出租房产，签有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；另一条则规定了如何将地价计入房产原值征收房产税问题。
　　这份文件在2010年12月21日签发，今年1月6日公布。“我们开始都没注意到，因为放在其他政策下面，很隐蔽。”在地方税务部门看来，这正体现了政策制定者的智慧，“房产税现在太敏感了，一个小的动作可能引起很大震荡，这样低调的铺开可能更顺利”。
　　“房产税各种政策条款应该会逐步出台，而不是一下子。”一位地方税务官员分析说。
　　上述地方税务官员分析说，“因为我们现在对个人房产征税的条件还不具备，这次两个条款的出台可以认为是中国真正的房产保有环节税收出台的一个步骤，规范税制、扫清制度障碍。”
　　以上两个关于房产税的政策也被认为是针对房地产市场调控的组合拳之一，两个政策都是通过提高持有成本，打击炒房。
　　目前出租房屋的租金收入缴纳12%的房产税，其中个人出租商业房产逃避税款的现象非常多，而个人出租住房则按4%的优惠税率征收，其征收率也非常低。很多企业和个人为逃避税收，以免租金为由不缴纳房产税。新的政策规定，免租金期间，按房产原值缴纳房产税，税率为1.2%。
　　一位税务部门官员说，第一个政策解决了个人商业地产征税的难题，后一政策解决了计税依据的问题。
　　关于房产税的第二个通知则涉及更多企业。前述文件显示，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。(说明：宗地是土地登记的基本单元，是指以权属界线组成的封闭地块)
　　2000年出台的企业会计制度规定，固定资产中房屋价值包括地价，但2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的。企业房产税变成按房屋建造成本计税。
　　最初，上市公司和国有企业实行新的会计准则，而现在大部分企业都实施这一新准则，导致企业房产税缴纳都没有包含土地价值。
　　“不包含低价，按照房屋建造成本缴纳房产税，要少缴不少税款。”一位地方税务官员说，他表示，税收政策不能受会计制度影响，这次调整进一步规范了房产税中存在的一些制度障碍。
　　上述通知实施后，地价将完全计入房产价值中缴纳房产税。
　　通知强调，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。文件自发文之日起执行。各地财税部门还被要求对政策执行情况跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。“这就是房产税修订的一部分，分步推出，看效果，再调整。”一位地方税务官员说。
　　去年底，本报曾从多个渠道获悉，房产税暂行条例的修订正在进行，试点将于今年年初在上海、重庆等市试点。上海、重庆等地的试点可能主要对地方实施条例进行修订来实现。
媒体称上海重庆房产税试点获中央批准 或3月开征
　　“上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”1月6日，一位上海市政府的决策咨询专家向《华夏时报》记者透露。
　　据这位专家称，虽然目前上海已经制定出了框架性的方案，但方案有很多细节仍在研究中。而上海市发改委已经就房产税的试点方案，对在沪的部分开发商和房产研究机构展开调研，以进一步完善试点方案细则。
　　另外，上海市住房保障局一位不愿具名的经济师也对本报记者说，虽说上海试点获批，但方案可能会在今年全国“**”上进行讨论后，才可能正式试点。
　　试点的还有重庆。
　　另有消息人士向本报记者透露，即将召开的重庆市“**”将会进一步讨论房产税方案，试点工作有望于今年3月份展开。巧合的是，就在上海试点获批的第二天，重庆市在印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。
　　知情人士称，重庆是全国最早向国务院上报房产新政方案的城市，中央同时批复了重庆和上海两个城市的房产税试点。
　　至于房产税的征收方案，不仅重庆和上海的不一样，光是上海就冒出了不止三个版本。不过，这些版本都不是最终的方案，而“地方报上来的也已修改多遍”。
　　“中央会让试点地方根据当地实际居住平均水平制定免税面积，但一些原则性的东西还是由中央定，如实行宽税基和累进税制，按人均面积并结合套数征税。”1月6日，社科院金融研究室主任曹红辉在接受《华夏时报》记者采访时表示。
　　此前，财政部财政科学研究所研究员孙钢也有过类似的说法：试点地区的税率、免征额、税收优惠等可以有所不同，但税制的整体框架应该统一。而本报获悉，目前财政部、国家税务总局起草房地产税暂行条例的工作正在进行。
　　试点获批
　　风雨欲来，早有征兆。
　　去年10月，上海市房管局局长刘海生在一次会上透露，上海将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。在去年12月24日召开的上海市经济工作会议上，上海市市长韩正也强调了“做好房产税改革试点准备”。
　　1月6日，本报记者向上海市政府问询最新进展情况，相关人士表示，房产税的试点方案，还是要由中央相关部门来决定的，“我们在等待上面的消息。”
　　但本报得到的消息是，上海市发改委已经就房产税的试点方案，对在沪的部分开发商和房产研究机构展开调研，来进一步完善试点方案细则。在此之前，上海市为征收房产税铺路也已建立了房屋状况信息中心。
　　“上海试点已获批。”上海住房保障局的一位经济师向《华夏时报》记者证实。而据前述上海市政府的决策咨询专家透露，上海试点房产税在2010年12月9日就已获得中央批准。
　　在上海试点获批的第二天，也就是2010年12月10日，重庆市在印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
　　1月4日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受媒体采访时表示，房产税开征只是时间问题，房产税试点将在数月内启动，上海、重庆将分头试点后再总结推广。
　　重庆是最早向国务院上报房产新政方案的城市，但对于房产税试点问题，重庆方面的回答似乎和上海一样隐晦。重庆市财政局新闻发言人曾表示，房产税征收的准备工作正在紧锣密鼓地进行，获得批复后将在第一时间对外发布。
　　1月5日，《华夏时报》记者再次致电重庆市财政局，得到的答复却是，财政局相关负责人和工作人员都在忙碌即将召开的地方“**”，没有时间接受采访。
　　近来有消息称，北京、深圳也有可能定为房产税试点地区。1月5日，北京和深圳两地的财政部门回复本报记者说，“至今还没有接到中央部委下发的通知。”但据接近决策层的消息人士透露，这两个城市也都在做着试点的准备工作。
　　“不太可能在北京进行房产税试点。”财政部科学研究所副所长刘尚希予以否定。在接受本报采访时，国务院的一位智囊专家也表达了类似观点。这位专家最近走访了北京市国土局、建委、财政局等部门，但调研发现，一些部门的动议不是很强，因为北京对房地产的依赖性太强了，另外，一项制度性的变革试点也不适于在首都进行。
　　“深圳对房产税试点也不是很积极，因为深圳是个移民城市，外地人占绝大多数，深圳重商主义严重，向来对没有利益的制度变革不积极。”上述国务院智囊专家如是说。
　　几易其稿
　　房产税如何征收的说法很多，易居中国综合研究部部长杨红旭就注意到，上海试点的版本有不下三种：第一种是只对二套以上普通商品房和别墅征收；第二种是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三种是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。
　　最近，第四种方案又在流传，其中房产税所呈现出来的税率力度之大着实让人大跌眼镜。“这个方案太严厉了，不是我们所了解到的那个沪版方案，已经改了很多。”杨红旭感到非常惊讶，“政府不太可能采用如此严厉的方案。”
　　但也有持不同意见的人，上海社会科学院研究员顾建发就认为较为严厉的方案可行。“最主要的原因是，如果严厉的累进税率并不是针对存量房，而只是针对房产税实施之后的新增商品房，这也是为了限制投资性的购房。”“如果房产税出台后继续持有三套以上房产，很有可能被征以重税，这从另一方面也是为了打击新的购房。”
　　即使同为试点城市，重庆和上海的房产税方案也不同。
　　此前，重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时，详细介绍了重庆的房产税方案。渝版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路包括：先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。
　　“这些都不是最终的方案，地方报上来的方案已经被修改了多遍。”1月6日，社科院金融研究室主任曹红辉在接受本报记者采访时表示，“中央会让试点地方根据当地实际居住平均水平制定免税面积，但一些原则性的东西还是由中央定，如实行宽税基和累进税制，按人均面积并结合套数征税。”
　　记者了解到，目前财政部、国家税务总局起草房地产税暂行条例的工作也在进行。
　　三月开征
　　前述上海市政府的决策咨询专家告诉记者：“虽然目前上海已经制定出了框架性的方案，但方案仍有很多细节仍然在研究当中。”而重庆方面的消息人士也向本报透露，即将召开的重庆市“**”将会进一步讨论房产税方案。
　　对于征收房产税，社会上还有不同意见。
　　重庆博众房地产管理研究院院长阎占斌博士就认为，已知的房产税征收方案是一个几方面不讨好的“东西”。他明确表示，征收房产税肯定对房价下跌不会有直接帮助；从长期来看，征收房产税增大了房产持有成本，反而会在一定程度上间接推高房价。
　　“税收的目的是‘劫富济贫’，而征收房产税却是既‘劫富’又‘劫贫’。一个普通老百姓花了一辈子的积蓄买了套大房子，却被归为该缴税的富人，这显然是不合理的。”阎占斌颇有微词。
　　担心的还不止这些。
　　“上海市政府在方案的轻重上比较犹豫。”复旦大学生房地产研究中心主任尹伯成告诉本报记者。他认为，从外部看，现在出口对经济增长的拉动作用很有限，内部要抑制通胀、防止房价过快上涨，房地产作为龙头行业之一，下手轻还是重，让政府忧虑不已。
　　在一些人眼中，过高的税率可能会引起房地产市场的强烈震动。华东师范大学房地产研究中心主任华伟就有这样的担忧：“上海市政府对房产税试点的原则基本是明确的，既要通过房产税打击投资、抑制房价过快上涨，同时也要避免因打压过度而造成沪房地产市场的大逆转。”
　　尽管各方面的意见还不统一，但房产税试点已是箭在弦上不得不发。“开征房产税是目前我国宏观经济调控和产业结构升级的必然要求，同时也是完善现有税制结构的必然要求，必将对调整居民收入和财富再分配起到积极的作用。”在曹红辉看来，目前是开征房产税的一个时机。
　　至于具体的试点时间，本报记者得到的消息是，上海市速度快的话预计今年一季度就会在上海实施，而重庆房产税可能也将在3月份开始试点。(华夏时报)

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