阿毛税官点评:公告2010年第29号
韦冬民:还真难理解这文件,仔细研究了半天,总算是弄明白了,对补土地增值税多的,而且是商铺、非普通住宅的项目的,才有用。
而且“房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题”这个提法有歧义,其实并非预缴土地增值税的问题,而是清算后,商铺、非普通住宅等项目交土地增值税(包括要补征土地增值税的普通住宅,如果普通住宅是退土地增值税的,不得计算在内),可以分摊到以前年度,然后看看以前年度的企业所得税是否可以退!
Gdyml:对房地产真是特殊啊。这些个地产老总再闹一下,搞不好完工产品本期尚未取得并计入的计税成本,后期取得,以后可以调整以前年度损益并申请退税了,呵呵。
税总的逻辑是不错的,预征的不准确,所以必须追溯调整,但反过来,企业确实发生的成本但未取得发票所以未计入当期的成本,后期取得为什么不可以追溯调整呢?当然资产损失明确可以了。估计按这个逻辑,以后各企业,以前年度尚未取得的属以前年度的计税成本,统统可以调整以前年度所得并退还当年度所得税了。 吕望:以前年度尚未取得的属以前年度的计税成本,统统可以调整以前年度所得并退还当年度所得税了
为什么不可以呢?
韦冬民: 你看房地产企业,国税发2009年31号文,当年发生,但以后年度取得发票的,就不能调整以前年度的
微山湖:不是注销就不能退所得税了
韦冬民:而且要注销那年清算,我要是企业的话,就一个项目成立一个公司,做完注销
设想:分公司、子公司这些是否可以用呢?研究中
国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告
2010年第29号
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定,现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:
一、房地产开发企业(以下简称企业)按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款,并申请退税:
(一)企业整个项目缴纳的土地增值税总额,应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(二)项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。
(三)企业对项目进行土地增值税清算的当年,由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致当年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。
(四)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
二、企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程,包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。
三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,但土地增值税清算当年未出现亏损,或尽管土地增值税清算当年出现亏损,但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的,不执行本公告。
主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况,判断其是否应该执行本公告,并对应退企业所得税款进行核实。
四、本公告自2010年1月1日起施行。 |