把握前期工作，降低开发项目软成本

银河飞雪

像地价、建安费、各种规定明确的税费等房地产项目成本中的刚性成分和显性部分让人一目了然，但项目中的“软成本”却呈隐性状态，往往被人忽略。构成企业运营“软成本”的要素有很多，从宏观角度上看，如企业运营环境、项目整合能力、员工敬业程度、企业管理制度等；而从操作层面上分析，开发项目的前期工作应该是决定企业“软成本”把控能力高下的重要因素。
　　在房地产开发中，因对前期工作不重视或重视不充分，造成项目定位失误所带来的损失不计其数。这些教训换来的一个重要启示是——在激烈的市场竞争中，对项目的定位和把握十分重要，一个成功的项目，前期市场调研必不可少。一些发展商及房地产专业人士也认为，项目的前期工作是避免决策失误的一个最有效的方式。
　　项目前期工作所需费用并不很高，而产生的作用或避免的损失却是相当可观。因此，在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，尤其是已形成规模开发、走上稳定发展之路的大多数房地产企业已经认识到项目前期工作的重要性，并成立相应部门，形成前期调研程序和制度，为决策提供参考。从当前房地产企业总体情况看，项目前期调研已渐成风气，前期工作已成为项目开发成功的基石。
　　日前，浙江耀江集团就房地产项目前期工作问题举行了专题研讨会。作为一家颇具规模与实力的国家一级资质房地产企业，耀江集团的开发项目渐遍全国，开发模式也日趋成熟。由于前期工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，因此，在公司进入大规模决战前夕，该集团通过对前期工作的专题研讨、交流和总结前期工作的经验教训及一般规律，探索降低房产开发的“软成本”的途径。
　　耀江集团总裁汪曦光说，随着耀江房产开发成熟期的到来，前期工作的重要性日益突出。前期工作是公司的大局，是今后耀江房产开发工作的重中之重。前期工作是房产开发“软成本”构成的重头戏，集团只有把它提到应有的高度来认识，才能上下形成合力，把前期工作做好。
　　许多人将房地产项目前期工作与前期调查完全等同起来，认为前期工作就是将客户分析（客户的爱好需求、家庭成员结构、文化特征）、竞争对手分析、产品分析、市场走向预测、投资回报、资金运作分析等内容进行调研和评判，提出项目如何定位、户型怎样安排、各种户型的比例、项目的主打目标是什么、车位的比例、景观怎么安排、何种建筑风格等，为项目的规划设计提供依据。对此，汪曦光认为，前期工作是一个贯穿项目开发全过程的系统工程，耀江提倡的“前期”是个“大前期” 的概念，不是项目一开工前期工作就收工，而是包括立项、审批、开工到验收的项目开发全过程。
　　同时，汪曦光认为，前期工作既要重视共性的总结，更要重视个性的研究。不同的地域文化决定了前期工作的个性化差异，只有把本区域的项目个性研究透了，才能真正把项目前期的成本降下来。前期工作的共性就好比一根拐杖，而其个性才是解决问题的金钥匙。在实际操作中要充分把握前期工作的“六性”，即政策性、技术性、公关性、协调性、应变性和积极性，做到腿勤、手勤、眼勤、耳勤、口勤，把前期工作做深做细做实做出成效，并努力建立起项目前期工作成本考核制和项目工程成本考核制。不同的地域文化决定了前期工作的个性化差异，只有把本区域的项目个性研究透了，才能真正把项目前期的成本降下来。前期工作的共性就好比一根拐杖，而其个性才是解决问题的金钥匙。

lifanjun

成本控制还需要有超前意识，呵呵

老板凳

大家借鉴一下，可以看看！

太阳燕子

但前期怎么控制呢