【180号专题】讨论：预售资金监管新政下房地产公司如何应对！

银河飞雪

各地相继出台了预售资金监管新政，紧箍咒似的紧紧套在了房地产企业的头上，本贴欢迎大家讨论交流应对策略，也欢迎大家通报一下当地的政策执行情况！

银河飞雪

商品房预售款专用账户监管协议书

甲方：xx市住房保障和房产管理局
乙方：XX银行
丙方：xx房地产开发有限公司
一、三方基本情况
（一）甲方系具体实施商品房预售款监督管理的部门。
（二）乙方系 银行的分支机构，经三方同意，是商品房预售款监管账户的开户银行。
（三）丙方系在 邢台市开发区 工商行政管理局注册登记并存续的公司，具有 暂定 级房地产开发资质，是本合同商品房预售项目的开发建设单位。
二、预售商品房概况
（一）项目名称：
（二）座落位置：
（三）房屋用途：
（四） 房屋幢数： ，套数： ，面积： （最终以实际监管的套数、面积为准）。
三、预售款监管范围
凡本协议所称商品房预售款具体包括：预售人将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。
四、预售款监管
1、甲、乙、丙三方必须严格按照《XX市商品房预售款监管办法》的具体要求签订本协议。
2、甲方将核准的《建立商品房预售款监管账户通知书》、《商品房预售款拨付通知书》、《变更监管账户账号通知书》、《商品房预售款监管账户注销通知书》中预留印鉴交乙方备案。
3、丙方同意并保证本协议项下的商品房预售款全部委托乙方代为收取，并存入为该项目设立的预售款监管账户。丙方在乙方开立的商品房预售资金专用账户名称： ，
账号： 。
4、如乙方与丙方之间存在借贷关系，且该贷款进入监管账户并用于本项目的，乙方可按照原签订借款合同中的约定从监管账户中划转利息及相关费用（对贷款本金划转，三方另行约定），但应当于2个工作日内向甲方备案，同时告知丙方，否则不得划转。
5、乙方须凭《商品房预售款缴款单》将承购人缴交的所有购房款全部划入监管专用账户，不得擅自支付给丙方或转作他用。
6、丙方在使用预售款前向甲方提出申请并填写《商品房预售款监管账户资金拨付申请表》，并根据不同用途分别提交相关资料。
7、甲方在受理丙方拨付使用商品房预售款申请后2个工作日内作出答复。经审核，符合条件的，出具《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》；对不符合条件的，应当告知丙方，并出具《商品房预售款监管账户资金不予拨付通知书》。
8、乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具甲方核发的《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》。根据《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》所载明的用款用途、金额及时向丙方划款。
9、丙方申请使用预售资金时，须提供上一次资金使用情况及证明。
10、承购人需贷款购买商品房，而贷款银行非监管开户银行的，丙方负责告知贷款银行须将贷款拨至监管账户。
11、承购人用银行按揭贷款的，按贷款金额的10%提取保证金，经甲方同意后，予以拨付到银行的保证金专用账户。
12、丙方与承购人达成退房协议并已办理相关退房手续的，丙方向甲方提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经甲方核实符合条件的，在2个工作日内通知乙方解除该部分房款的监管，给承购人办理退款手续。
13、乙方应积极配合甲方开展预售款监管工作，按甲方核准的拨付额给丙方办理预售款拨付手续，并按甲方要求及时提交监管账户的预售款收存拨付明细情况。
14、商品房预售项目已办理初始登记即取得《房屋所有权证》后，丙方可向甲方申请办理监管账户销户手续。经甲方审核批准销户的，丙方持《商品房预售款监管账户资金注消监管通知书》，向乙方办理账户取消监管手续。
15、各级人民法院、税务等行政执法部门在查封、冻结或划转丙方预售款专用账户时，事后丙方应立即通知甲方。
五、预售款的收取
（一）丙方不得收取购房款；
（二）乙方应将购房款全部纳入监管账户；
（三）预售款缴付程序：
1、承购人未采取按揭贷款缴付预售款的。
（1）丙方与承购人签订《商品房买卖合同》后，承购人持丙方开具的《商品房预售款缴款单》到乙方直接交存监管账户。
（2）乙方按照承购人所持的缴款凭证收取房价款，并向承购人出具缴款单回执或银行进账单（缴款回单）。
（3）丙方凭乙方出具的缴款单回执及银行进账单（缴款回单）为承购人换领缴款票据。
（4）丙方与承购人正式签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向甲方申请办理商品房买卖合同登记备案手续。在办理合同登记备案手续时，同时附送《承购人缴款明细表》。
2、承购人采取按揭贷款交付预售款的：
（1）丙方持与承购人签订的《商品房买卖合同》到甲方办理合同备案手续。
（2）丙方告知承购人在乙方的账户全称及账号。承购人持已备案的《商品房买卖合同》到贷款银行办理贷款手续。
（3）发放贷款的金融机构将贷款直接划转至乙方的监管账户。
六、预售款使用范围及条件
本协议所称预售款只能用于预售商品房项目在竣工之前，购买项目必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、根据工程进度同比例支付的土地出让费用以及与本项目相关的其他费用。根据不同用途分别提交以下资料：
1、用于支付施工单位工程款的，提供由施工单位、工程监理单位签章的工程建设进度证明，并由监管部门组织人员进行现场勘察。
2、用于支付购买建筑材料、设备等配套设施的，应提供采购合同；
3、用于支付税款的，应提供税收缴款书备案；
4、用于支付设计、监理、销售代理、广告等单位费用和其他行政事业性收费的，应当提供合同书或缴费通知；
5、用于支付与预售项目相关的在建工程贷款还款、付息费用的，应当提供相关证明材料；
6、申请拨付土地出让费用的，按监管的预售项目所占土地使用面积的额度核定，并按工程建设进度分期拨付。
7、申请支付经营管理费用的，按提供的每月预售项目资金使用计划予以拨付。
七、如丙方以在建工程为抵押获取借款，必须同样遵从上述协议内容。
八、违约责任
1、丙方有下列行为的，监管部门应当责令其期限改正，暂停商品房预售，并依照《XX市商品房预售款监管办法》的规定予以处罚，同时在网上公示其不良行为，记入不良档案。
（1）直接收存预售款，或向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管；
（2）提供虚假申报材料骗取工程建设资金，不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款监管专用账户内的款项；
（3）其它违约行为。
2、乙方有下列行为的，甲方取消乙方开立预售款监管账户业务。
（1）乙方未将购房款全部划入监管专用账户或擅自拨付丙方专用账户内款项；
（2）乙方未按《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》所载明的用款用途、金额向丙方划款；
（3）乙方未积极配合甲方开展预售款监管工作的。
3、甲方工作人员在商品房预售款监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依纪予以处理。
九、协议的终止
本协议自协议项目办理初始登记取得《房屋所有权证》时为止。
如本协议在履行期间届满前确需要提前终止的，必须在丙方签订新的《邢台市商品房预售款监管协议书》后，本协议方能终止履行。
十、其他
1、本协议未尽事宜，协议三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
2、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持一份。
3、甲方授权XX市房地产交易登记中心负责履行本协议内容。
本协议自三方签字盖章之日起生效。


甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人（签章）： 法定代表人（签章）：
住所地： 住所地：
委托代理人（签章）： 委托代理人（签章）：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
年 月 日 年 月 日


丙方（签章）：
法定代表人（签章）：
住所地：
委托代理人（签章）：
开户银行：
账号：
联系电话：
邮政编码：
年 月 日

枯叶飘零

山东这个政策早就开始执行了， 不过只要搞好建设局关系，就可以逐步入监管户了，这个政策逼迫房产公司把预售款放在账外运行了

huangru2007

企业要和房管局关系做好，把一次性房款及首付款打进去就可以了，后期的按揭回款没法真正监管到位。

jly1a

通过几个合作单位，转几次，最后再回来，呵呵呵，做好相关的手续哦

715095741

又学习了

宁波在路上1009

往往是上有政策下有对策．我接触的几个项目，在浙江省内的，资金监管根本没那么严厉．和银行搞好关系，资金进入监管户以后，再以归还项目借款的名义把钱划出来就可以使用了．

fywzlyh

经验之谈！

贝斯

学习了。

昏昏昭昭

跟前辈学习