[原创] 预收的房款是否该预先缴纳企业所得税？ [复制链接]

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发表于 2010-12-1 08:20:47 |只看该作者 |倒序浏览

预收的房款是否该预先缴纳企业所得税？

   企问：我是一家房地产企业，请问收入应该如何确认？
   税答：根据新31号文件第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：　　
      （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　　
      （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。　　
      （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　
      （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（略）
      企问：照文件的意思，就是只有我们在正式签订上述两个合同后，才需要确认为收入计算所得税的，是吧？
      税答：从文件上说的来看，应该是这个意思的。
      企问：那我们要是不签订正式合同呢？是不是可以不确认收入啦？
      税答：那可不行的吧？不签合同也没法办理房产证啊？
      企问：我们先盖着，等什么时候快交房的时候，再签正式合同，再交所得税，行吧？
      税答：我觉得太便宜你们开发商了，可文件确实只说了签合同才确认收入，哎呀，实在头疼。
      企问：到底怎么办啊？你快说，别回头再查我们的时候说我们偷税。
      税答：对了，看31号文的第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。你看看，虽然未完工，但你取得了收入应该先按预计毛利率来交所得税。企问：第九条我们看了，文件说的是我们取得销售未完工产品取得的收入，请注意，这里说的“收入”，那什么是税法说的收入呢？就是咱们前边说的签订正式合同后的，那才是税法上的收入，我们没签订任何合同，所以不能算做收入，不能按照预计毛利率来交所得税。说实话，我们就是预收账款，离成为收入还早着呢。
      税答：这鸡巴文件真是的，原来有个2006年31号文里有个“预售收入”的概念，未完工前的都叫预收收入，都按规定的利润率来预交税款，现在可到好，光说了个签合同确认收入，那不签合同的咋办？这河道成该不是越老越糊涂了吧？
      企问：也不是河道成老糊涂了，这要结合新31号文件出台的历史背景来分析的，应该说新31号文取消预售收入是对企业有利的举动，因为当时正闹金融危机呢，上边的大环境是帮助企业，尤其是帮助开发商渡过难关。对开发商贷款放行，让点小税。这都是历史的产物。至于说现在经济稳定了，税收政策应该及时调整，恢复对预售收入征税也是情理中的事情，但税务总局就是不出台相关文件，所以也不是我们开发商不想预交税款，是现行政策的问题啊。
      税答：可有的省份明文规定对类似的预售收入要征税的哦。
      企问：是的，有的省规定征了，可你比照新31号文件看，地方的规定是不是与总局文件不符呢？你们税务局不能靠随意歪曲理解文件精神来执法吧?今天这样理解，明天那样理解，**文件都还省了呢，合着你们上下两张嘴，我们是说不过你们的。