回迁大厅的利润和营业税的处理

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例：A公司开发临街二层大厅项目。该项目用地面积450平方米，大厅建筑面积为900平方米，可供销售面积900平方米，其中用于安置回迁户一层大厅面积为450平方米，其余450平方米的二层大厅由A公司以2000元每平米销售给回迁户。取得销售收入90万元。
　  该项目工程已竣工决算，开发成本为95万元。
      1；怎么计算利润？
      2；营业税怎么计算？
    先谢谢。回答者不胜感激。

haier163

好想知道，谁来回答！！！！！！！！！！！！！！沙发！！！！！！

天地一沙鸥

营业税：900×0.2=180万
        180×5.55%=9.99万
利润：如果开发成本不包括土地征用及拆迁补偿费则开发成本是95万+450×0.2=185万，利润只能是-5万，更不用谈土地增值税的问题了。
      如果开发成本中包含土地征用及拆迁补偿费，还是觉得不合理，按税法规定可入成本的土地征用及拆迁补偿费为450×0.2=90万，其他的成本不可能是5万。
      所以，楼主的问题是有漏洞的，还真不是好解答。
      个人浅见！

天地一沙鸥

在假设开发成本中包含土地征用及拆迁补偿费的前提下：
单位可售面积计税成本＝95÷900=0.1056万
计算土地增值税：
     税前可扣除项目：土地征用及开发成本95万
                     开发费用95×10%=9.5万
                     加计扣除95×20%=19万
                     税金9.99万
            合计133.49万
       增值额=180-133.49=46.51万
         增值率=46.51÷133.49=34.84%
       应缴土地增值税=46.51×30%=13.953万
      则利润为（不考虑印花税及土地使用税等）=180-95-9.99-13.953=61.06万

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原帖由 天地一沙鸥 于 2010-11-20 19:28 发表
营业税：900×0.2=180万
        180×5.55%=9.99万
利润：如果开发成本不包括土地征用及拆迁补偿费则开发成本是95万+450×0.2=185万，利润只能是-5万，更不用谈土地增值税的问题了。
      如果开发成本中包含土 ...

开发成本95万元包括土地征用及拆迁补偿费（也就是一层大厅回迁补偿）。也就是建成900平米的全部成本。销售收入90万元（450平米*2000元）是卖出二层的收入。1；一层怎么计算收入；  2；怎么计算全部利润？
     3；营业税怎么计算？

windowsxpsp

学习了一下，可能以后会碰上

sdmcljg

先计算营业税：回迁视同销售按照成本加成价计算营业税,每平米计税价格=950000/900*(1+10%)/（1-5%）=1222元，回迁面积450平米应纳税额=1222*450*5%=27495元。（不考虑附加税和土地增值税）；市价销售900000*5%=45000元，税金合计72495元。同时确认成本1222*450=549900元。
利润=收入-成本费用税金=90万元+54.99万元-(成本95万元+54.99万元）-7.2495万元-所得税=？？？由于数据不全难以准确计算。

tienan2002

一楼的450平米营业税的计税依据应该是不含地价的建造成本，土地增值税和所得税应该是视同销售，并计入土地征用及拆迁补偿费。