首套房贷利率上调：威力相当于4次加息

嫦娥一号

2010年10月30日 08:55陆鸣 杜琴庆东方早报
　　各大银行上调首套房贷利率下限，对购房者究竟影响几何？对此，一位业内人士直言，此次上调威力相当于四次加息。

　　对比利率折扣优惠调整前后贷款人实际增加的购房成本，易居臣信研究中心分析师杨晨青昨日给早报记者算了一笔账。以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。
而与之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%——即增加贷款人月供115.57元相比，首套购房利率最低折扣从7折提升至8.5折，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。
　　杨晨青说，从对市场刚性需求的影响来看，首次购房买家一般经济实力有限，购房预算通常非常紧张，对银行贷款的依赖程度较高，一个月内两成首付和7折利率接连取消，势必将进一步削弱其支付能力，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫推迟购房计划，预计今年最后两个月二手房市场成交量萎缩不可避免。
　　事实上，美联物业各分行的统计显示，自10月政策出台后，刚性需求占了成交的六成以上，但经过加息政策影响后，已缩减至四至五成间，如今首套房贷最低利率上调必将进一步挤压其比例。
　　美联物业昨日指出，此前政府采取各种一刀切的政策时，对刚性需求的影响尚未大幅波及，此次首套房贷最低利率上调却如巡航导弹般直击刚性需求，预计接下来成交量将大降。
　　-------------------------------
　　“二次调控”满月 全国楼市成交量普跌
　　楼市新政出台时值满月，调控效果已初步显现。记者昨天了解到，新一轮调控下各地楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降。其中北京商品房成交量下降超过三成，价格整体下降6.6%。虽然一些城市如上海，房价尚未出现明显下调，但不少业内人士认为，在政策叠加效应的影响下，未来一段时间房价回调的可能性在加大。
　　各地成交量普遍下跌
　　中国指数研究院监控数据显示，上周监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨，其中深圳环比涨幅近40%。这是由于在最严厉的“限购令”出台后，迫使深圳成交锐减并持续低迷约10天，上周略见起色。
　　另外，记者从北京中原地产等研究机构了解到，房地产二次调控以来，北京商品房成交量下降超过三成，低价房成交占比上涨也致商品房价格整体下降6.6%。北京中原地产张大伟表示，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。
　　土地市场供求平稳
　　在二手房市场，各地在观望情绪的笼罩下，成交量亦急速萎缩。记者从上海一家旗下拥有200余家门店的大型房产中介处了解到，9月底新政出台后，该公司成交量锐减超过一半，部门门店10月仅有零星成交。这种现象亦在京深等多地出现，“之前许多想买房的客户，现在连约看房都约不出。”中介人员纷纷叹道。
　　而在土地市场，近期各地土地市场供求平稳，拍卖过程都较为理性。据中原监测12个重点城市土地市场数据显示，目前各地土地供应仍处于放量状态。上海、天津、杭州3城市拉高了总体溢价水平，优质地块依旧以高溢价成交。但总体来看，开发商报价谨慎。近期商办用地供求逐渐增多，但因商办物业运营模式复杂，资金周转率低，故在土地拍卖中商业地块竞争比不上住宅地块激烈。
　　开发商短期无虑长期堪忧
　　在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组将进一步申请征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境再度收紧。而北京率先出台的开发商新房预售款的监管制度，被认为有可能向全国推广，这也被认为掐到了开发商的资金“命门”。
　　不过，从近期陆续公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好，短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。据中原监测的10家标杆房企数据，万科
、保利、中海、富力、复地等5家销售额已完成年度计划四分之三；金地、雅居乐已完成70%以上。
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力将越来越大。
　　有券商分析报告认为，利率是否重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码，对此前的调控措施起到放大加乘作用，成为市场调整的真正决定力量。（上海证券报 朱楠 于祥明）

msdc2008

G20财长峰会召开 中国诉求得失兼具.cn/thread-41071-1-1.html