怎样处置土地使用权对房地产企业最有利

阿斯兰

某公司，由于发展方向和经营方式的转变，急需将一宗土地使用权进行变现处置。该宗土地为受让的政府出让地，面积312亩，每亩单价20万元人民币，预计处置时土地价值每亩50万元人民币。公司拟处置的方案有：1、直接处置方案，即直接转让土地使用权。2、间接处置方案，以土地使用权作为出资方式对外投资与某公司合资成立房地产开发公司，然后将其持有的股权转让变现，即以公司股权方式转让土地使用权。针对上述两种方案，公司领导问：假定在处置方案中只考虑涉及的主要税种，哪种处置方式对企业最有利。
　　由于上述两种转让方案在转让主体、法律依据以及转让结果方面存在不同，涉及的税种不同，负担的税收多少就不一样。下面就上述处置方式所涉及的主要税种、税率及税收负担加以探讨。
　　一、两种方案的比较
　　（一）法律主体不同
　　根据《公司法》和《公司登记管理条例》的相关规定，股东可以用货币、实物、知识产权、土地使用权等作为出资方式进行对外投资。《公司法》同时规定，股东拥有处分股权的合法权利，即股权处分的法律主体为股东；土地使用权的转让则是公司依据《公司法》第3条对属于公司财产的处分行为，处分的法律主体是公司本身。
　　（二）法律依据不同
　　股东转让股份的权利主要依据《公司法》第72条：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意；而公司作为主体直接转让土地使用权的权利则主要依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”
　　3.结果不同：股权转让的形式所导致的结果是公司所有者即股东的变更，所完成的标志为在工商登记部门股东登记事项的变更；土地使用权的转让形式结果则是土地使用权的使用人的变更，所完成的标志为土地使用权证所载明的使用主体易名。
　　二、以公司股权方式转让土地使用权涉及的主要税收事项
　　股东以土地使用权对外投资，按照接收投资的单位是否为房地产开发企业，相关的税收规定是不同的。
　　（一）营业税

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sxls9527

我要好好学习了！

学习提高

学习了

tienan2002

学习一下

th0321

正好碰到相关的问题，

lxcj

好好学习，天天向上。

drizzle

学习一下哦

wsy1982

感谢楼主分享

Opium

谢谢楼主分享

huangningoo

看看看