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发表于 2010-10-16 21:48:45 |只看该作者 |倒序浏览

关于项目售后返租避免重复纳税的建议
一、“售后返租”方式存在的问题
所谓“售后返租”，即是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。这也是商业地产开发中较为盛行的模式。
但是，采用“售后返租”的方式，也存在一些问题，主要如下：
（一）采用“售后返租”的方式存在一定法律风险
很多法律条文对“售后返租”的问题做了规定，比如：建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
这里，能否采用“售后返租”销售的问题关键在于是否是“已竣工商品房”，如果项目以销售期房为主的，则意味着开发商和业主签订售后返租协议本身是一件违法的事情，本身合同就不具备法律效力，如果打官司法院则是判决原价退房，开发商的利益保护就很有限。因此在销售中依然存在一定法律风险。
（二）采用“售后返租”的方式将使开发商的运营返租压力随之加大
由于在商铺后期经营中需偿付一定租金回报给投资者，开发商必须依靠稳定的经营租金收入和前期的销售收入作补贴，来偿付投资者的返租回报。这对较多开发商的资金链来说，不得不是一个严峻的考验。如出现意外，会使投资者、经营者、开发商、消费者等几方面利益受损，严重的后果会不堪设想。
（三）采用“售后返租”的方式将使开发商和购房者存在重复纳租赁税的情况
由于购房者收到开发商返还的租金，开发商将承租物业出租后又将产生租金收入，因此，根据国家有关税收政策，对开发商和购房者收到的租金都要缴纳租赁税。
例如，我司将汇博美居广场商铺出售给某投资者，采用返租5年、每年回报7%的方式销售，即每年付购房者的租金为650万元。我司再将所售出的商铺，统一租赁给某商业集团，进行商业经营，每年收到租金为700万元。
由此来计算“售后返租”产生的税费（房产税、印花税等不计）为：我司每年就收到的租金，需缴纳营业税为35万元，城建税及教育费附加分别为2.45万元及1.05万元，合计租赁税费为38.50万元。而由我司付给购房者的租金650万元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加（或由购房者自行缴纳）。
如果不采用“售后返租”方式，直接由购房者出租给某商业集团，则开发商不用支付以上租赁税费。因此，重复纳税，无疑使开发商得益减少。
就以上方面看，对我司而言，要切实考虑的是在不违反建设部令第88号的前提下，除要合理经营好项目、安排好资金使用计划外，如何去合理地减少企业因此而增加的相关税费支出？
二、解决“售后返租”税费支出的建议
根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国税发【1998】217号》中的规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”我们以此来探讨解决以上税费问题的方法。
以上例进行探讨，如果购房者在购房时，由一物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议，而不是以我司的名义与购房者签订租房合同。这样处理，可将向某商业集团收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税，则物业公司仅需要50万元缴纳相应的营业税2.5万元，城建税及教育费附加0.25万元，合计由此产生的税金为2.75万元，比由上例中我司与购房者直接签订租赁合同就可节省税费35.75万元。
此举中最关键的是要有一家物业管理公司进行操作，而且此物业管理公司必须为我司所掌控，包括在财务方面。