房地产企业的纳税筹划

起舞弄清影

房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。
前言：讲义中主要涉及的政策文件：
国税函（1998）53号    国税函（1998）554号     国税函（1999）144号

财税（2001）160号
国税函（2002）165号    财税（2002）191号财税（2003）16号

国税发（2004）69号
国税函（2005）83号     国税发（2006）74号国税发（2001）142号
国税函（2003）1114号
国税发（2006）31号     财税字（1995）48号国税函（2002）615号

国税函（2004）938号
财税（2006）21号国税发（2006）187号 国税发（2003）89号

国税发（2005）82号
第一部分：学习有关房地产的涉税文件
我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。
1．营业税
营业税的优惠政策又分为2个方面：
◆对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税；
◆房地产企业自建自用建筑物免征营业税。
2．房产税
房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里。
3．土地增值税
我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：
◆若建造普通标准住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许扣除项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。
◆因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地增值税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。
◆以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。（根据财税（2006）21号规定，此条优惠政策已经取消）
◆一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。
◆房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。
◆在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。
第二部分：房地产开发企业遇到的问题：
◆甲供材问题
财税（2006）114号文，对装饰业甲供材的税务问题做出了规定，但目前没有文件对建筑业甲供材税务问题做出规定，再次特别提醒企业在入开发成本的时候不要重复计算成本。
◆代收代付款项税务问题
国税发（2004）69号只规定了免征营业税的代收款项，此外该问题极易跟价外费用扯上。
◆合作建房税务问题
国税函发（1994）644号文国税函发（2005）1003号
◆拆迁费用列支问题
建议把此笔费用打入拆迁公司，由拆迁公司一次性开票给房地产开发公司
◆境外费用问题
掌握3个要素 ①合同协议   ②外汇换汇凭据    ③境外单位外汇签收单
◆转作固定资产问题
国税发（2006）31号中对此有规定
◆视同销售价格问题
国税发（2006）31号文对企业所得税视同销售价格规定，营业税实施细则中对营业税视同销售价格对定。
◆成本费用在不同项目分摊的问题
成本的分摊在国税发（2006）31文中第二大条中有规定。费用的分摊目前没有规定的分摊方法
◆关联企业交易的税务问题
企业所得税法中对此有专门规定，期待实施细则的出台。
第三部分： 房地产企业主要经营活动的纳税筹划
首先先谈谈税种筹划的主要方法：
第一．营业税
1．尽可能减少交易次数（尤其是内部交易）
2．合作建房
3．变销售为投资
4．企业重组
第二．土地增值税
1．立项环节的筹划（非普通标准住宅和普通标准住宅）
2．合作建房    财税字（1995）48号
3．分解收入 成立装修公司，签订装修合同。分清应税收入和非应税收入
4．销售价格的筹划   适当的降价有时会引起税负的降低
5．销售环节的筹划     适当增加销售环节
6．增加持有型物业
7．适当增加开发成本
8．企业分立和合并的方法
第三．企业所得税
1．企业设立型的筹划
2．收入转移   主要包括：优良资产剥离法，业务转移， 价格转移法
3．增加成本法
4．交易方式的选择
其次详细介绍一下具体的筹划：
1．在建项目整体转让的纳税筹划
在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。
2．变房屋出租为对外投资
变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。
某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。
3．分解商品房销售价格
房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。譬如可以把装修收入从房产的销售收入中分解出去
如果企业的开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上3项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？
例：某房地产公司开发完成一普通住宅项目，销售面积10000平方米，公司领导在确定商品房销售价格时，未能达成一致意见，但备选方案确定为A、B、C三种，具体方案如下：（单位：万元）
方案ABC
售价
（每平方米）0．140．150．16
地价300300300
开发成本500500500
开发费用404040
利息支出909090
营业税金及附加7782．588
其他扣除项目160160160
允许扣除金额合计11671172．51178
增值率（%）19．9728．4835．82
应交土地增值税098．25126．60
利润233229．25295．40

杨宇

谢谢。楼主。希望能看到你的更新

叮噹

谢谢。楼主

王高明

能在详细点么，不错。

南山主人

要是能详细点就好了，不过楼主的辛苦还是值得一顶，顶