云中飞回迁房案例疑问

高峰上的燕子

云中飞房企拆迁补偿的会计和税务处理
云中飞房企拆迁补偿的会计和税务处理


这是云中飞（钟必）原创的帖，发表在7月5日的《中国税务报》第8版


房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。

　  对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

　  例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

　  该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

　  计算过程如下。

　
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

　
2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

　
视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。

　
3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。

　
4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；

　  视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

　  会计处理如下：

　
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

　
1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

　  借：开发成本———拆迁补偿费　　　　　　　　　 5530
　      贷：应付账款———拆迁补偿费　　　　　　　　 5530

　  借：应付账款———拆迁补偿费　　　　　　　　　 5530
　      贷：主营业务收入 5530。

　
2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

　  借：主营业务成本———土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965
　      贷：开发产品 3249.8965。

　  税务处理如下：

　
1.企业所得税的处理。

　  《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　  （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

　  （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

  　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　  因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。

　  需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

　
2.土地增值税的处理。

　  国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　  与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

　  该项目土地增值税清算计算过程如下：

　  不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；


　  扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；


　  增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

　  增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；　

　  应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；

　  已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；

　  应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。

　
3.营业税的处理。

　  （1）纳税义务发生时间。

　  房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

　  （2）计税依据。

　  国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

　  这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。

　
A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。

　  （3）开具销售不动产发票问题。

　
A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。
疑问如下：
1、计算土增税时，扣除项目金额中的税金=14770*5。5%，为何不将回迁房视同销售收入7900*7000*5。5%的税金包含在内？（对应的收入已包含了视同销售的部分）
2、计处营业税时，为何以成本价4113.7931×7900×5%为计算基数，而不是以公允价7000*7900*5。5%呢？

云中飞

1，是漏了，不好意思。
2、是没有问题的。549文已经说的很清楚了。

高峰上的燕子

还没看到549号文，谢谢指导

云中飞

不客气。

叮噹

钟老师，我来自广州的房企。关于你的《回迁房案例疑问》。我很认真地看完了。我感到收益很深，因为您的案例解决了我很长时间的困惑！！非常感谢。但我又忍不住再向您提问，广州地税对这方面的规定也是和全国一致的吗？还是另有地方规定？希望你能回复。

云中飞

原帖由 叮噹 于 2010-10-31 18:31 发表
钟老师，我来自广州的房企。关于你的《回迁房案例疑问》。我很认真地看完了。我感到收益很深，因为您的案例解决了我很长时间的困惑！！非常感谢。但我又忍不住再向您提问，广州地税对这方面的规定也是和全国一致的吗 ...

云中飞11月19日会在广州讲课。

叮噹

钟老师，你在广州哪开课呢？另，可以简短地回复下我吗？谢谢！！

云中飞

在天河区的广天大夏。
2010年度企业所得税重要政策权威解析及应对策略高级研修班邀请函
   作者:             年近岁尾，又是一年盘点企业所得税重要新政策的时候了。2010年是新《企业所得税法》实施后的第三年，一系列重要配套政策密集出台，而且这些配套政策内容多、难度大。为了帮助企业充分了解和掌握配套政策、深度分析和领会配套政策精神，使得企业能灵活运用各种政策变化，有效回避纳税风险，积极备战即将开始的“2011”年度企业所得税汇算清缴，特举行本次培训班。

一、学习内容：
第一部分  非居民企业配套政策
第二部分  居民企业配套政策
第三部分  企业重组政策
第四部分  现场互动

二、形式：专家讲课+现场互动
       重点采用“方法与操作结合”、“案例与实践同步”的专题讲解方式，并辅以提问、答疑、讨论、现场咨询等互动的交流方式进行。

三、参会对象：企业领导、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

四、授课师资：
        云中飞，资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《中国税务信息网 》、《中国会计视野》、《房地产会计网》著名税收实务专家，《中国税网》特约撰稿人，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，授课内容精彩，信息量大，受到普遍欢迎。

五、会议时间：2010年11月19日（注：周五：9：00—17：00）
        会议地点：广天大厦六楼会议厅（广州市黄埔大道西243号）

        乘车路线：53、137、140、185、197、230、243、245（往员村一横路方向）、261、266、278、283、283班车（每半小时一班）、284、299、506（往天河公交场总站方向）、506A（往天河公交场总站方向）、517、518、540（往黄石路总站方向）、541、542、545（往同德围横滘村总站方向）、548、550、562、583、882、大学城4路、B8、B15 冼村站下走约60米到广天大厦

六、收费标准：600元/人（含授课费、资料费、会务费、中午自助餐费）顾问会员免费。

七、联系方式： 020-38806754  38063199  15876566543
        传真： 020-38063199  38806754   联系人：莫志强

叮噹

钟老师，您除了11。19那次培训外，可还有广州市的房地产专场的培训吗

云中飞

比较确定的在武汉12月有一场房地产的。