个人出售回迁房的购房时间、原值如何确定

风月无边

个人出售回迁房的购房时间、原值如何确定


　■国家税务总局纳税指南

　编审委员会

　问：个人出售回迁房的购房时间、原值如何确定？可否以拆迁协议上确定的金额作为营业税扣除依据？

　答：《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　《营业税暂行条例实施细则》第十九条第一项规定，支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

　按照上述规定，纳税人以实物回迁方式取得的房屋，如果不能提供取得房屋时的发票，就不能以拆迁协议或其他资料上确定的金额作为营业税扣除依据。

　问：我校经上级教育部门批准向计划外学生收取一定数额的择校费、赞助费，请问这笔收入学校是否要向地税局申报纳税？

　答：《财政部、国家税务总局关于加强教育劳务营业税征收管理有关问题的通知》（财税〔2006〕3号）规定，超过规定收费标准的收费以及学校以各种名义收取的赞助费、择校费等超过规定范围的收入，不属于免征营业税的教育劳务收入，一律按规定征税。

　问：我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？

　答：《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发〔2004〕69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

　问：超市从农贸公司购买农产品，取得对方公司开具的货物销售发票，如果是普通发票是否可以抵扣进项税额？

　答：根据《增值税暂行条例》第八条规定，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算抵扣进项税额。

　因此，超市从农贸公司购买农产品取得的普通发票，可以按上述规定计算进项税额进行抵扣。

　问：企业搬迁后，原有场地不使用的，是否可以免征土地使用税？

　答：根据《国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》（国税地〔1989〕140号）第十条规定，企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税。原有场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。

　根据《国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕939号）第一条规定，对国家税务总局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地〔1989〕第140号）中第十条关于企业搬迁后原场地不使用的、第十二条关于企业范围内的荒山等占地尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税的规定作适当修改，取消经各省、自治区、直辖市税务局审批的内容。据此，企业搬迁后原场地不使用的，可暂免征城镇土地使用税。

　问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

　三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　注：热点问题解答仅供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。

　（国家税务总局纳税服务司整理提供）

[ 本帖最后由 风月无边 于 2010-8-28 21:26 编辑 ]