TA的每日心情 | 开心
2011-10-17 11:43 |
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插曲--《没有房地产就没有新中国》，预备，唱：
没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国。房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国！（如情绪高涨意犹未尽，可重复一遍。）
让我们伴随着高昂的歌曲，步入房地产公司销售房屋阶段。让居者有其屋，是政府的责任，让居者改善其屋，房地产商责无旁贷。
第五章 房地产企业销售阶段会计与税务处理
第一节 转让及销售阶段会计处理
房地产开发企业在房地产转让及销售阶段会计核算的主要任务是对收入和预收账款、应收账款及其涉税业务进行核算。房地产开发企业的收入包括转让及销售房地产取得的收入和其他业务收入，转让及销售房地产取得的收入如土地使用权转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入等，其他业务收入是指房地产开发企业不经常发生的收入，如商品房售后服务收入、材料销售收入等。
一、 应设置的会计账户
为了核算房地产开发企业转让与销售房地产阶段的业务、房地产开发企业应设置如下会
计账户：
1.“主营业务收入”账户
“主营业务收入”账户核算房地产开发企业对外转让、销售、结算开发产品等所取得的收入。该账户贷方登记企业按规定确认的营业收入，借方登记期末结转入“本年利润”账户的营业收入。期末，该账户的余额转入“本年利润”账户后无余额。该账户应按经营收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收”、“代建工程结算收入”等。如果是小型的房地产公司，可以按照楼号设置二级科目。
2.“主营业务成本”账户
“主营业务成本”账户核算房地产开发企业对外转让、销售、结算开发产品等应结转的经营成本。该账户借方登记本期已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，贷方登记期末结转结转入“本年利润”账户的经营成本。期末，该账户的余额转入“本年利润”账户后元余额。该账户应按照经营成本的种类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”等。
3.“其他业务收入”账户
“其他业务收入”账户核算房地产开发企业其他业务收入的实现和结转情况。该账户的贷方登记企业本期取得的各项其他业务收入，借方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务收入。期末结转后，该账户应无余额。该账户按其业务收入的种类设置明细账，进行明细核算。
4.“其他业务成本”账户
“其他业务成本”账户核算房地产开发企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括商品房售后服务支出、材料销售成本和相关的费用等。该账户借方登记企业发生的其他业务成本；贷方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务成本；期末结转后，该账户应无余额。该账户可按其他业务成本的种类设置明细账，进行明细核算。
5.“预收账款”账户
“预收账款”账户核算房地产开发企业按照合同规定预收的款项。该账户的贷方登记企业销售开发产品等经营活动按合同规定向承购人预收的款项，借方登记企业按规定确认收入转销的预收账款。该账户期末贷方余额，反映房地产企业预收的款项；期末如为借方余额，反映企业应收未收的款项（房地产企业对期末应收款项也可以挂在应收账款科目中）。房地产开发企业应根据自身的实际情况设置明细账进行销售收入、预售收入的核算，如按楼号、分户设明细账，按开发项目设明细账。承购人较多的，企业还可以建立销售同台账对销售收入、预售收入进行辅助记录。
6.“应收账款”账户
“应收账款”账户核算房地产开发企业因销售开发产品等经营活动应收取的款项。该账户借方登记企业销售开发产品等经营活动应收取的款项，贷方登记收回的应收账款。该账户期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。
7.“应交税费”账户
“应交税费”账户核算房地产开发企业按照税法等规定计算应缴纳的各种税费。该账户贷方登记企业按规定缴纳的各种税费，借方登记企业上缴的各种税费。该账户期末如为贷方余额，反映企业尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映企业预交或多交的税费。该账户可按应交的税费项目进行明细核算。
8.“营业税金及附加”账户
“营业税金及附加”账户核算房地产开发企业经营活动发生的营业税、城市维护建设税和教育费附加等相关税费。该账户借方登记企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，贷方登记期末转入“本年利润”账户的营业税金及附加。结转后，该账户应无余额。
二、商品房销售的会计核算
房地产开发企业商品房销售包括商品房预售和现房销售。商品房销售的会计核算包括预
售的会计核算和收入确认的会计核算。
（一） 商品房预售的会计处理
房地产开发企业进行商品房预售，一般涉及诚意金、办卡费、预售定金、预售款以及代
收的配套费用、维修基金、**费等业务的会计核算。
1.定金核算
预售商品房时承购人交纳的定金，可以通过“其他应付款”或“预收账款”账户核算，不论财务上如何核算，房地产开发企业收取定金都应缴纳营业税金及附加。但是诚意金及订金，由于尚未签订购房合同，不缴纳营业税金及附加。
2.预售房款核算
房地产开发企业按照合同或协议规定向承购单位或个人预收的预售房款，在会计处理上
有两种方法：一种处理方法是专设“预收账款”账户来核算；另一种处理方法是不设置“预收账款”账户，发生的预收账款直接在“应收账款”账户进行核算。采用预收账款核算的，企业收到预交购房款，包括承购人按揭贷款的到账金额，应借记“库存现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。
同时，房地产开发企业按税法规定应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和企业所得税，在“应交税费”科目下设置“应交营业税”、“应交城市维护建设税”、“应交教育费附加”、“应交土地增值税”、“应交企业所得税”明细科目，实际上交税费时，借记“应交税费”各明细科目，贷记“银行存款”科目。
3.按揭保证金的核算
一般情况下,为便于按揭保证金的划转,银行会要求房地产开发企业同时开立一个一般结算户和一个按揭保证金户。按揭保证金户是不能随便动用的资金，企业在报建的时候，发改委和住建委都会要银行开具相应的资金证明，按揭保证金上的资金额是不能计算在内的。
房地产开发企业向贷款银行交纳的按揭保证金，有的由贷款行在放贷时从贷额中直接扣收，有的是在银行放贷款后由房地产开发企业从一般结算户转入按揭保证金专户。贷款行直接扣收按揭贷款保证金的，借记“银行存款”、“其他货币资金——按揭保证金”账户，贷记“预收账款”账户；房地产开发企业从一般结算户转入按揭贷款保证金时，借记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，贷记“银行存款”账户。承购人违约，未及时还款时，贷款行从按揭保证金专户中扣收承购人还贷本息时，借记“其他应收款——×”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，承购人补缴还款项额时，做相反会计分录。按揭保证金解冻时，借记“银行存款”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户。
【例5-6】致远地产公司采用银行按揭方式销售商品房一套，房屋价款190万元，承购人缴纳首付款80万元，按揭贷款110万元。20×8年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款额中直接收取10%的按揭保证金。放款次月起，承购人开始还贷款。20×8年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行从公司按揭保证金户扣款8 000元；12月底，承购人补缴了还款额。20×9年5月该套商品房房产**完毕，按揭贷款金解冻转入对应的一般结算账户。
（1）承购人支付首付款，应依据销售不动产发票记账联、收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明，进行账务处理：
借：银行存款 800 000
贷：预收账款 800 000
（2）商品房按揭贷款到账，应依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：
借：银行存款 990 000
其他货币资金——按揭保证金户 110 000
贷：预收账款 1 100 000
（3）承购人违约，贷款银行从按揭保证金户扣款，应依据贷款银行扣款证明进行账
务处理：
借：其他应收款—— 8 000
贷：其他货币资金——按揭保证金户 8 000
（4）承购人补缴还款额，依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：
借：其他货币资金——按揭保证金户型 8 000
贷：其他应收款—— 8 000
（5）按揭保证金解冻，依据银行转款单据进行账务处理：
借：银行存款 110 000
贷：其他货币资金——按揭保证金户 110 000
3.代收配套设施费、**费、维修基金的核算
房地产开发企业在预收房款的同时会代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装
费、房产证**费以及维修基金等。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、构渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。代收的配套费用、维修基金应作为“其他应付款”核算。
【例5-7】致远地产公司20×9年5月销售给承购人甲商品房一套，该套商品房价款500 000元，城建税率为7%，教育费附加征收率为3%，土地增值税预征率为3%，企业所得税预计毛利率15%。
具体收款情况如下：
（1）公司收到承购人甲的购房定金30 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 30 000
贷：预收账款——甲 30 000
（2）预收承购人甲支付首付款120 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 120 000
贷：预收账款——甲 120 000
（3）承购人按揭贷款到账350 000元，依据销售不动产发票不动产发票记账联、银
行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 350 000
贷：预收账款——甲 350 000
（4）收到承购人甲交纳配套费用15 000元，维修基金4 600元，**费用800
元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 20 400
贷：其他应付款——甲（配套费用） 15 000
——甲（维修基金） 4 600
——甲（**费） 800
（5）计算应交纳的营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税：
①应交营业税：（500 000＋15 000＋800）×5%=25 790（元）
②应交城市维护建设税：25 790×7%=1 805.3（元）
① 应交教育费附加：25 790×3%=773.7（元）
② 应交企业所得税：500 000×15%×25%=18 750（元）
③ 预交土地增值税：500 000×3%=15 000（元）
④ 应交印花税：500 000×0.5‰=250（元）
借：应交税费——应交营业税 25 790
——应交城市维护建设税务局 1805.3
——应交教育费附加 773.7
——应交所得税 18 750
——应交土地增值税 15 000
借：管理费用 250
贷：库存现金 250
（6） 支付代收配套费用、维修基金、**费用
依据维修基金缴存凭证代收单位留存联和支付维修基金、配套费、**费的付款证明进
行账务处理：
借：其他应付款——甲（配套费用） 15 000
——甲（维修基金） 4 600
——甲（**费） 800
贷：银行存款 20 400
支付代收配套费用、**费用需要纳税筹划，详见《实战派房地产税收与税收筹划》。
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发表于 2011-3-18 11:38:01
发表于 2011-3-19 15:02:11
