《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

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宁静致远

第三章          房地产企业获取土地阶段会计与税务处理
第一节        获取土地阶段会计处理

一、        取的土地使用权确认
房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。
通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花税，有的涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场获取土地。
通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。
    投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。
   房地产企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，应该将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是，本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。

根据企业会计准则，房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。
【例3-1】20×8年6月，致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款5 000万元，契税征收率为3%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。
    1.支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，致远地产公司应进行的会计处理为：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费     50 000 000
        贷：银行存款                           50 000 000
2.应缴纳的契税为：
5 000×3% =150（万元）
依据契税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费        1500 000
    贷：银行存款                                1 500 000
3.应缴纳的耕地占用税为：
100×666.67×30=200（万元）
依据耕地占用税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费         2 000 000
    贷：银行存款                                2 000 000
4.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为
5 000×0.5‰ =2.5（万元）
缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为：
借：管理费用——印花税             25 000
    贷：银行存款                      25 000
不过正常情况下，房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账：
1、        支付竞拍保证金
借：其他应收款---国土资源局    20000000
贷：银行存款                 20000000
2、        竞拍成功后
借：预付账款---国土资源局     20000000
贷：其他应收款---国土资源局    20000000
3、        支付剩余的土地出让金
借：预付账款—国土资源局   30000000
   贷：银行存款              30000000
4、        房地产企业开发商品房转入存货
借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费  50000000
    贷：预付账款—国土资源局          50000000
如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。
【例3-2】2008年1月，致远房地产公司一出让方式取得土地一宗，以银行存款支付500万元，并在该块土地上自行建造一栋办公楼，发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年，无净残值；写字楼使用年限25年，预计净残值100万元；都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3%。
1、 支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据，进行的会计处理：
借：无形资产—土地使用权  5000000
   贷：银行存款              5000000
2、 应缴纳的契税
   500*3%=15万元
   根据契税完税凭证和付款证明，进行的会计处理为：
  借：无形资产—土地使用权  150000
   贷：银行存款              150000
3、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为：
   500*0.5‰=0.25万元
  借：管理费用---印花税     2500
     贷：银行存款             2500
4、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，根据付款凭证、税务部门监制的收据，进行的会计处理为：
   借：在建工程      13000000
      贷：应付账款等    13000000
5、办公楼达到预定可使用状态，进行的会计处理为：
   借：固定资产---办公楼    13000000
      贷：在建工程           13000000
6、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，进行的会计处理为：
借：管理费用       583000
贷：累计折旧       480000
       累计摊销       103000

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-10-26 14:08 编辑 ]

月夜

认真拜读，等待下文。

宁静致远

第二节        获取土地阶段税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收有：土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。
一、        土地使用税
房地产企业按规定计算应交的土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交土地使用税”账户；上交时，借记“应交税费——应交土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。
【例3-3】致远地产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权，其中市政道路及绿化带用地5万平方米，已完成销售商品房占用土地25万平方米，该地城镇土地使用税税额为5元/平方米，按季缴纳。
1.        应纳土地使用税额计算方法如下：
应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20（万平方米）
年度应纳税额=20×5=100（万元）
每季度应纳税额=100÷4=25（万元）
2.        上述致远地产公司的会计处理为：
（1）        致远地产公司计算土地使用税时：
借：管理费用——土地使用税              250 000
贷：应交税费——应交土地使用税          250 000
（2）        上交土地使用税时：
借：应交税费——应交土地使用税时      250 000
贷：银行存款                            250 000
二、耕地占用税
   如果房地产企业购置的是耕地，则需要缴纳耕地占用税，由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的，不存在与征税机关清算和结算的问题，因此企业按规定交纳的耕地占用税，可以不通过“应交税金”科目核算。
【例3-4】致远地产公司购置一宗10万平方米的土地使用权，是耕地，该地耕地占用税税额为30元/平方米。
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税    3000000
    贷：银行存款                                   3000000
三、 契税
契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会
计科目.房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“开发成本”科目。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“无形资产”科目。
【例3-5】20×9年5月25日，致远地产公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金9 000万元，缴纳契税3 600 000元。（假设契税税率4%）
支付契税时，致远地产公司应依据契税完税凭证作以下会计处理：
借：开发成本                       3 600 000
    贷：银行存款                       3 600 000
四、印花税
   账务处理详见【例3-2】
   税收特别关注
在此，需要提醒各位网友的是，在房地产企业购买土地阶段应注意的有关税收的情况如下：
1、房地产企业的耕地占用税重点关注新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的，不存在与征税机关清算和结算的问题，缴纳完耕地占用税满一年才缴纳土地使用税。因此不要重复缴税，即同时缴纳耕地占用税和土地使用税。
   2、土地使用税的缴纳要区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
①纳税义务的开始时间
　　新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关，该审批机关批准征用的日期。
　　以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税；未签订合同的，应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。
②纳税义务的截止时间
　　房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。
　　商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
    3、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
     
   

土地是房地产开发商的生命线。我们欣赏守法的地产商，为了公司的前景，发展我们的事业，理好财，合法纳税。我们痛斥狠心的开发商，看见土地两眼放光，疯狂揽地。购置土地，有些房地产商可是费尽心思，这不一位房地产商看上了故宫，还说：“账其实很好算，与其每年花十多亿元维修，不如干脆炸掉故宫，彻底改造成建筑用地，这将大大缓解北京因土地资源匮乏引起的房价暴涨局面”。

     别以为这是精神病患者，也不是为愚人节准备的“笑话”。 这是一位地产大亨通过媒体大放厥词。
这年头，什么事情都有可能发生----小偷谈拾金不昧，妓女讲贞操，缺少诚信的银行给用户建立信用档案，大搞垄断的石油巨头要求市场化......人们大可不必惊诧。
　　正如在贼眼里，天下人尽皆是贼，而在地产大亨眼里，天下都是他跑马圈地盖房子的好地儿，无论这地上是稀世瑰宝，还是民家院落，无论是皇家宫殿，还是农民的耕地，莫不如此。
     炸掉故宫的理由非常简单，那就是北京土地资源太缺乏了，要彻底缓解土地资源的缺乏，就必须充分利用市区内每一寸土地。我们不难想象，假使有一天，开发商建筑材料涨价了，这个道貌岸然的君子一定会抛出同类观点：“由于建筑材料价格暴涨，为了抑制房价，建议国家容许开发商免费拆除长城古砖用来建设商品房”。
     开发商的一派胡言被天下人所耻笑，但是却得到了其“走狗”的认可去支持。北京房地产商协会会长在听到“主子”的言论后，立马放出屁话表示强烈支持。 “北京土地资源浪费严重，其中最浪费的就是故宫，北京的市区面积近2738平方公里，而故宫占了其中的72万m2，如果将其全部改造成建设用地，可以提供2400万m2的可居住面积，以人均拥有20 m2的面积计算，可以解决120万人的住房问题，如果此举真的施行，北京住房价格会有比较大幅度下降，到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。
　　大家听出来了吧，“主子”和“走狗”的言论何其高明，已经上升到为最广大人们群众“居者有起屋”的高度，为和谐社会的建设添砖加瓦，为政府分担民生压力。其实大家稍微想一想，如果开发商真的有本事拿到了故宫这样的黄金地段，到时候开发商一定会把其打造成价值不可限量的稀世豪宅，10万元/ m2怎么样？绝对不可能，一定是10万欧元/ m2，普通人想都不要想！
　　千万不要相信开发商只是顺口一说，其实他们早已蓄谋已久了。
在开发商眼中，故宫那几千间破房子实在有损北京国际化都市的良好形象，通过改建，不但可以改善城市形象，更重要的能够带动北京GDP发展，同时解决居民住房问题，但是这位老兄不好意思说出口的是，通过改建，一定能给自己带来天量的暴利。故宫的价值，举世皆知，但在这些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中华地大物博，却不似欧洲的罗马希腊，到处都有古人留下来的建筑遗迹，让人一踏上那样的土地，就感觉到文化和历史如何在土地上成长。可在我们一些地方，历经岁月保存下来的一些历史建筑却在各地一波又一波的造城运动中灰飞烟灭。但愿这仅仅是地产大亨和协会会长在愚人节前为炒作而出的一个笑话。如果哪天故宫的琉璃墙上真的写上大大的“拆”字,那中国就彻底完了。
    更有甚者，有人想出了出卖月球的点子。去年底，有人“一本正经”的在北京的一处大楼内竖起了“月球大使馆”的牌子，开始卖起月球的土地。虽然连在大街上晒太阳的老大爷都笑话这人“跟全世界人民开了个玩笑”，但这位曾在“万里大造林公司”之类公司担任过销售部长和副总的“CEO”, 就是在工商局查扣其营业执照并告诫其“不要再干那些捕风捉影的项目”之后，还坚持认为自己卖月球土地“很务实”。更让人不可理喻的是，在“月球大使馆”开张后，竟然还有34人购买了49英亩月球土地，总金额为1.4万余元。
  
    土地啊，土地，您就是房地产开发商的命根啊！！！

     买了土地就得建房，房地产企业有关开发建设阶段的会计与税收处理，请看下章。

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-10-23 14:20 编辑 ]