土地增值税一个被忽略的问题

鑫艺坊

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）“一、土地增值税的清算单位”这样规定：
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
我看过总局的文件并没有对为什么“应分别计算增值额”进行解释，总局发布的《土地增值税清算鉴证业务准则》及税协的《指南）也未对此作出一些说明。但准则附列的鉴证事项说明第三部分在增值额及增值率的审核、应缴土地增值税的审核部分中，是明确将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额，确定适用税率并分别计算土地增值税。我到网上查过一些资料，也没有人对此提出过疑问，很多地方的土地增值税清算申报表都是将普通住宅与非普通住宅分开，分别计算收入、扣除项目、增值额，分别适用税率及计算土地增值税，我想，他们这样设计申报表应该是依据总局这一规定。但总局什么时候说过要分别计算土地增值税呢？从来没有过。

根据187号文的规定，土地增值税是以一个独立的开发项目为清算单位，清算单位里面包含有普通住宅和非普通住宅，总局要求分别计算增值额，但并未规定要求以普通住宅和非普通住宅分别作为清算项目。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税）。由此可知，实际上总局要求分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，是为了鼓励房地产开发企业开发普通住宅而给予的一项税收优惠，要求分别核算增值额这样得出增值率，以确定是否享受税收优惠，如果未分开核算的，则不能享受，而并未规定分别计算土地增值税。可以认为，总局在管理上未要求将普通住宅和非普通住宅划分为两个不同的清算项目。实际上，这也和《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的精神是一致的，《实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
在房地产会计中，一个开发项目就是一个成本核算单位（对于分期开发的，一般都是以分期作为一个核算单位，但也有将一个楼盘的几期合并作为一个核算单位的，同一期里，也有可能以每一栋作为一个核算单位，这种情况下清算单位是每一期还是每一栋或者是合并核算的几期，不属于今天的问题之列），但属于同一开发项目（核算单位）的成本，在发生时是无法区分其是属于普通住宅和非普通住宅的，所以不管从会计还是从税务上，均不可能将普通住宅与非普通住宅分别作为一个核算单位也就是清算单位，因此我们从总局关于分别计算增值额的规定入手，分别计算土地增值税，是不合适的，有违背立法本意。
我认为，总局规定普通住宅与非普通住宅分别计算增值额，不是为了分别计算土地增值税，而是为了落实《暂行条例》第八条及48号文第十三条的优惠规定，如果分别计算土地增值税，很多时候房地产开发企业都是享受不到税收优惠的，从我们顺德的情况来看，相对房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住宅的增值额可能出现负数，如后附的一户企业的土地增值税申报资料，这是一个小楼盘，销售主要是在前两年完成，房价也不高，整个开发项目增值额是负数，是不用缴税的，但将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额后，普通住宅的增值额负数更大，非普通住宅的增值额为正数，因为将其作为两个清算项目，所以两者之间不能相互抵消，这样普通住宅应交土地增值税为0，而非普通住宅出现了部分应交土地增值税，即使抵减前期已预缴的部分后，还是出现了应补缴税额，企业很难接受，从我个人的角度来看，也是很难接受的，为什么立法本意是给予纳税人的优惠现在反而成了对纳税人的惩罚了呢？
我认为，总局在这里有一个立法意图在里面，那就是为什么要分别计算增值额，这是为了判断普通住宅的增值额是否适用免税的规定，而不是要求单独计算缴纳土地增值税。如果某一项目增值额是在0-20%之间，其增值额是可以免税的，这时仅就非普通住宅的增值额计算土地增值税，否则其和非普通住宅（还包括其他商业用房，看税局对于分类的标准，我们这里暂只分普通住宅与非普通住宅）合并计算增值税率和土地增值税。如果普通住宅的增值率是负数，因其未享受免税优惠，也是应该和非普通住宅合并计算土地增值税的。

嫦娥一号

咋没内容？？？？？

whq7301

就怕是一厢情愿，税务机关不认，现在就天津发文认同了

江苏

税务机关不认