TA的每日心情 | 郁闷
2014-4-18 07:57 |
|---|
签到天数: 8 天 [LV.3]偶尔看看II 
|
自营：
一．酒店成为房地产公司的自有资产
企业所得税：初期酒店的亏损可以由房地产公司的利润弥补。
营业税：餐饮住宿 5%
娱乐20%
酒店转让 免缴（再转让按转让不动产交纳营业税、土增税）
契税：免缴
土地增值税：免缴
房产税：成本（1-30%）×1.2%
二．酒店成立完全独立的公司
1.由房地产公司承建，后转让到酒店管理公司
企业所得税：企业实际利润缴纳，亏损由后期酒店盈利后弥补，跟房地产公司无关
营业税：餐饮住宿 5%
娱乐20%
酒店转让 5%
契税：4%
土地增值税：按照实际增值额转让
房产税：成本（1-30%）×1.2%
2.直接把土地，其他都过户到酒店管理公司（土地管理法对土地转让限制性规定）
企业所得税：企业实际利润缴纳，亏损由后期酒店盈利后弥补，跟房地产公司无关
营业税：餐饮住宿 5%
娱乐20%
酒店转让 免缴（再转让按转让不动产交纳营业税、土增税）
契税：土地契税由酒店方交纳，酒店无契税
土地增值税：免缴（转让土地使用权国，由出让方交纳）
房产税：成本（1-30%）×1.2%
总结：酒店成为完全独立的公司，采取第二种办法比较好。（解决办法，在和国土局签定国有土地出让合同时直接由酒店管理公司签定，土地证直接办为酒店管理公司名下）
三．酒店成为房地产控股公司
企业所得税：所得税是法人制，酒店是独立法人，酒店的亏损房地产公司不能弥补
营业税：餐饮住宿 5%
娱乐20%
酒店投资 免缴
契税：按照转让额 4%
土地增值税：按照增值额缴纳（房地产公司用房产投资不在免土增税）
房产税：成本（1-30%）×1.2%
自营情况各方法分析：
总体来说，第一种和第二种方式缴纳的税款相当。第三种多缴纳契税和土地增值税，不建议
第一种方法：优点：可以用住宅收入弥补酒店的亏损。
缺点：酒店未清算以前，房地产公司结束不了。或者可以采取公司分立的办法。都涉及清算，比较麻烦。同时，以后转让的时候，缴纳的税款一分都少不了
第二种办法：优点：直接把土地，其他都过户到酒店管理公司，可以允许房地产公司清算走人，酒店以后可以自由选择出租或出售。以后转让的哦时候可以直接股权转让，可操作性强。
缺点：前期酒店的亏损只能由以后酒店的收入的弥补，房地产公司的收入不能抵减。
出租：
出租前，均需转为自有资产，根据上面的分析，直接第一和第二种比较，舍弃第三种
一．酒店成为房地产公司的固定资产，对外出租，
二．酒店成立完全独立的公司，对外出租
1..直接把土地，其他都过户到酒店管理公司
出租情况各方法分析：
承租方：无论是属于自己还是属于其他公司，税款均一样。
应缴纳的税款如下：
企业所得税：企业实际利润缴纳，亏损由后期酒店盈利后弥补，跟房地产公司无关
营业税：餐饮住宿 5%
娱乐20%
契税：免缴
土地增值税：免缴
房产税：免缴
出租方：1.承租方属于其他公司，税款不变。
2.如承租方属于自己公司，相当于租金再缴纳5%的营业税。一笔收入多纳一道营业税。（谨慎）
即：如果对方公司属于自己的，不必要再采用出租的方式租给自己公司。
应缴纳的税款如下：
企业所得税：（租金-装修等）*25%
营业税：租金 5%（属于此为多出的一笔营业税）
契税：免缴
土地增值税：免缴
房产税：租金×12%
转让：
无论是自营后再转让，还是出租后再转让或者建好好直接转让。出售方均需缴纳一样的税款。
此时，采取自己成立酒店公司的办法的好处在于，以后转让的时候，直接股权转让，而不直接转让酒店。其他方法，若采取股权转让，都有一定的风险。比如房地产公司。项目未开发完以前，股权转让是不合适的，会减少其他股东的股权。
股权转让的好处在于：可以免缴营业税和土地增值税。甚至于企业所得税。
本人建议：采取成立独立酒店公司的方式，直接把土地等转到管理公司名下自建。
同时，对酒店经营的税收方面，请各位多提宝贵意见。
[ 本帖最后由 xx000xx 于 2010-8-16 09:57 编辑 ] |
|
发表于 2010-8-16 09:32:21
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2010-8-16 12:20:09
