土地增值税清算条件与企业所得税完工条件的差异分析

南山

土地增值税清算条件与企业所得税完工条件的差异分析

南山

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3、直接转让土地使用权的。
   企业所得税的完工条件：开发产品竣工证明材料已报房地产部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。

•      土地增值税强调销售转让完毕，而企业所得税强调适时将开发成本结转至开发产品。确定应结转至开发产品后，再行确定已销、未销开发产品和固定资产。

加计扣除

•      （1）开发成本中的利息支出能否加计扣除？

•       利息支出已明确，属于开发费用，不能享受加计扣除。

•      （2）开发成本中的水电气、管道、宽带等初装费能否加计扣除？

•       属于基础设施配套费，应当准许加计扣除，如果这些费用不由开发公司支付，而是由开发公司代收代付，因为基础设施费发票只能开具给顾客，这笔费用显然不能作为开发成本扣除。但是如果将这些费用处理成提供方开具发票给房开公司，房开公司再将其并入价内向业主收取，则应当享受加计扣除的优惠。

•      （3）只完成了三平一通就转让能否加计扣除？

•       国税发（2007）132号第38条规定：仅进行土地开发（如三通一平等）不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。从政策上讲，对土地进行三通一平也是值得鼓励的开发项目，不允许加计是没有道理的。而且暂行条例有开发土地的成本费用此款。

特殊问题的土地增值税处理

开发成本哪些支出无需取得发票？

•      很简单，不需要交纳营业税的项目如拆迁补偿费、土地出让金、契税、大市政配套费等。

•      如果是国外提供的相关劳务呢？新营业税条例要求代扣代交营业税，但国外并不需要跑中国来开具发票。

开发成本相关支出应当取得无法取得发票怎么办？

•      91号文：计算扣除项目时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，所以在清算之前，要想方设法去取得相应合法凭据，否则清算后再取得凭据税务部门将不予理会。

转让在建项目如何计算土地增值税？

•      在建项目同样属于土地增值税所言的建筑物，因此同样应当适用土地增值税相应规定，转让在建项目时，受让方需要就包括在建成本土地成本在内缴纳契税。

转让使用过的旧房如何计算土地增值税？

•      （2006）21号文件规定：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按购房发票所载金额从购买年度至转让年度每年加计5%，契税作为相应税金不作为取得成本。如果能取得评估价格的按评估价格来确定扣除项目。

•       如果既无评估价格，也无购房发票，南京规定按转让收入80%作为扣除项目，有的地方规定对此种情况核定征收。

土地增值税有哪些税收优惠？

•      土增条例第八条，普通标准住宅及国家建设需要依法征用。

•        细则第12条转让原自用住房的，5年以上免，3-5年减半，3年以下征，但有些地方规定，只要是转让普通住房，不论年限全部免除。考虑到征管效率。

商住楼作为同一成本对象归集成本如何分摊？

•      江苏省的作法，按营业用房、非营业用房价格比来确定相应的成本，比如营业用房价格8000元，非营业用房价格4000元，则对应的营业用房成本就是非营业用房成本的两倍，福建省规定按商铺和住宅的建筑面积来划分成本。

•        如果商住楼的住宅属于非普通标准住宅，就没有必要进行区分。

•      开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。国税发〔2006〕187号

公司注销前清算补交的土地增值税能否退还企业所得税？

•      因为清算后交纳土地增值税后，如果企业申请企业注销，才进入企业所得税清算期，土地增值税是项目清算，所以不属于企业所得税的清算期概念，应当作为生产经营期的税金予以扣除。

建筑面积达到85%的项目已办理土地增值税清算的，剩余开发产品销售时如何申报土地增值税？

•      187号文第八条规定，理解是不再与之前清算的重新计算，而是确定实际收入和清算时的扣除项目重新确定增值率。但是不少地方要求重新清算补缴。

嫦娥一号

谢谢!!!

看大盘沉浮

房地产开发项目全部竣工、完成销售