企稳高房价应该抓住病根

嫦娥一号

高房价的问题已经远远超出了纯粹的经济学的讨论范畴，而成为社会热议的民生话题。此问题不解，民怨难以平息，所以今年的**也被媒体戏称为解决高房价的讨论会。然而，政府高层下定解决房价问题的决心是否就意味着可以达到降温楼市的效果呢？从最近的央企退出房产市场到调整招拍挂制度等政策的实行都未能起到预期的效果，各地地王仍旧频频出现。所谓头痛医头脚痛医脚，之所以几剂看似缓解高房价的药物下去仍未见起色，想必一定是政府开出的偏方出了问题。

我们先来看看政府部门对于解决高房价有什么良策。近期，国土部召集专家学者及市场人士进行座谈，对此，国土资源部部长徐绍史表示，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变，但招拍挂制度还要不断完善，不一定完全是价高者得。有关部门的态度很明确，即通过调整招拍挂制度即可企稳楼市。以经济学的角度来看，我们很难认同招拍挂制度的调整果真能起到控制土地高价的效果。就此，许小年教授表示，调整招拍挂制度不能从根本上解决地价叠升，房价虚高的问题，解决这一问题的关键是增加土地供应，并让市场能够充分的配置它。

我们应该看到，许小年教授的点评一语中的。依靠招拍挂制度根本不是解决高房价的关键性因素，最近地王的再次出现就给了这个政策一记大大的耳光。说到底，房价还是受供求关系决定的，严重的供不应求自然导致房价的飙升，而商品房的供求归根结底还是受到土地的供求关系决定的。从中国城市化的进程来看，消费者对住房的需求是下不来，而未能调节的就在对土地供给方面。土地是稀缺性资源，供给不增加，房价怎么下的来？企稳高房价应该抓住病根。所以，解决房价问题的根本性出路在于政府增加土地供应量，放开对一级市场的垄断。我们知道，一个由市场来自由支配资源才是最有效率的。

当然，让政府放开对土地一级市场的垄断也是有条件的。我们必须看到，地方政府的财政收入的主要来源还是通过出让土地所得，因此，唯有克服地方政府对于土地财政的依赖性才能使得地方政府同意放权。而地方政府之所以如此重视土地出让金又是源于地方政府确实没钱，因此，问题又到了地方政府财政收入与支出的开源节流上：

其一，从节流的角度来看，政府官员的畸形绩效制度必须改革。正因为绩效制度对政府官员的错误激励，使得地方政府不得以增加地方GDP为荣，因此面子工程到处都是，政府机构也十分臃肿，这极大地增加财政支出，加重地方财政的经济负担，从而加强了地方政府对于土地财政的路径依赖。因此，我们有必要扭转错误的官员绩效机制，增加民生、环境因素的绩效考核点，并提供相应比重则有利于地方政府摆脱对于土地财政的过渡依赖。

其二，从开源的角度来看，也即最为关键的一点是中央与地方的税制分配的改革。自从94年的分税制改革以后，中国的财政体系突然表现为强干弱支的特征。这可倒好，地方政府干的事情多了，而上交的税收也多了，地方政府的日子可是一天比一天的难过。新世纪以来，房产市场的迅速升温可让地方政府眼前一亮，巨额的土地出让金总算让地方政府舒缓了一阵子。而现在中央又要让地方放开对土地的垄断，如果换成是你，你干不干呢？总而言之，土地财政乃是地方政府不得已的苦衷。但问题是，房价的高企总会伴随着城镇化的结束而结束，因此，中国财政的系统性风险如果不趁早解决，其带来的后果将是相当严重的。因此，我们很清晰的得出以下结论：增大中央税收的返还和对地方财政的转移支付有助于缓解目前地方政府的财政困境，从而根本上解决当下高房价问题。

总而言之，房价问题关切到实实在在的民生问题，望有关政府部门高屋建瓴，抓住导致高房价的病根，对症下药才能彻底治愈楼市泡沫疾病。一个由市场来主导资源配置的市场才是最有效率的，任何人为的干预都将造成大家都不愿看到的后果。因此，房产与土地的供给双方都应该交由市场去支配，从而达到帕累托最优。而至于中央与地方财政分配问题，则需要中央高层领导统筹协调与规划，完善现今的税制分配机制，从而为地方政府放弃对土地财政的过渡依赖提供根本性保障，免除其后顾之忧。那么，企稳高房价的预期效果才将不会是空头支票。