李文杰:房价将在7月开始出现实质下降

局外人-

从4月中旬大规模的房地产调控政策出台后，市场就很快进入观望阶段，成交量开始大幅下降。进入5月，一方面各地方的政策实施细则纷纷出台，从政策涉及的方方面面进行了细化，加强了可执行力度和可操作性，对市场的影响也逐步显现；而进入6月，政策走向信号明显，政府的宏观调控依然持续从紧，从国务院发布的“新36条”、住建部将保障住房建设列入各地工作考核内容、国税总局关于明确土地增值税清算中的细化问题、发改委提出逐步推进房产税改革等一系列政策和通知的陆续出台，都可以明显看出政府此次调控楼市的决心。受上述因素影响，6月热点城市的新房市场成交量均再次出现了大幅下降，然而由于开发商的犹豫和观望，价格却并未产生十分明显的降低。

　　时至今日，此轮调控政策出台已2个月有余，各地的房价都已出现不同程度的下降。北京的新房市场开始出现分化：一部分房企现金充裕，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降，这部分开发商由于尚未受到资金紧缺的困扰，因而还能够继续坚持只做小降甚至不降，试图以时间换空间，期待市场尽快转暖进而获取更多利润。

　　与此同时，有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。据近期媒体的统计目前北京打折促销的项目已达到70多个，不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降，“退房再甩买”、“小批量特价房”、“打折优惠”等各种促销手段也在不断变换，降价楼盘的折扣从最初仅有的9.9折、9.8折逐步扩大到了9折甚至更低。

　　尽管如此，总体来看新房的价格水平比大幅上涨前的价格仍然高出不少，二手房价格依然坚挺，卖房者中除了仓位较重的炒房者急于套现降价出售外，更多的小业主则不约而同地采取了观望态度，宁肯长期持有也不愿轻言降价，导致卖盘量减少而租盘大增，使得二手房市场近期买卖与租赁呈现出冰火两重天的现象。

　　综合过往调控的价格走向来看，市场价格下降需要这么几个重要因素：政府调控价格的决心是否已经清晰传递给市场；对政策细化的时间，一般需要2至3个月；多个品牌开发商的降价示范作用；土地出让规模及价格回落对未来预期的改变；新房降价带动二手房降价。

　　随着各项调控政策的继续深化实施，预计未来将会有更多开发商加入到打折促销的行列中，房价下降幅度将更为明显，成交量则有望在价格下降的刺激中触底并逐步缓慢回升。如果不出意外，价格将在7月开始出现实质下降。(李文杰)