房地产企业所得税政策（06年31号文件）之一

郭靖2008

一、06年的房地产市场大事记（31号文件的发布背景）
06年关于房地产的话题可谓是此起彼伏，热闹非凡。先是福州市首先公布房地产成本，引起各地消费者要求房地产商公布其真实成本，而房地产商则拒绝公布，在网上引起了热烈讨论。而2006年3月9日国家税务总局正式印发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文件），则被网友称为“国家税务总局剑指房地产偷税黑洞”，而房地产商则一片叫苦之声。时值下半年，中央加强宏观调控，为了控制房地产价格过高，压干房地产经济泡沫。接连重拳出击，先后颁布了“国十五条”，在政策上调控房地产结构，打击投机行为；在组织上，对官商结合，操纵房价的“官”，采取了非常措施，北京的副市长刘志华、天津检察长，甚至官至政治局委员的上海市委书记陈良宇都被中央拉下马来。为什么地方官员，热衷于拉高房地产价格呢？有学者提出除了“寻租”的腐败动机外，分税制的设计使地方政府缺乏足够的财力也是其原动力之一，当然这个话题就比较远了，在此不再多谈。
以上三大事件，都表明了06年对于中国的房地产商是多事之秋。这是31号文件下发时，房地产企业所面临的大环境。

二、房地产企业所得税政策的变迁

1、1994年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。

2、 国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。

3、 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。

三、31号文件制定之前的房地产企业所得税征收情况

以北方某省会市房地产企业所得税05年缴纳情况为例：全市国税局管理243户房地产开发企业，申报亏损的占95%，有收入的仅仅19户企业，申报了1239万的税款，但是其中有1050万的减免税，实际入库仅仅189万。以上数字剑指是笑话，那么什么原因造成税务机关征不到税呢？总局何道成总结了以下5条：

1．缺乏完工标准，使房地产企业的销售收入一直停留在“预售收入”中。31号文件以前的税收政策，缺乏对房地产企业完工标准，使房地产企业滥用会计政策选择，预期利润率高于预征税款毛利率，缺乏结算计税成本的动力，使国家征不到税款。

2 房地产企业利用配套设施能够预提费用的会计制度，肆意多提预提费用，侵蚀所得税税基。

3．房地产企业利用关联企业转移利润。例如：其关联建安企业是核定征收企业所得税，多开发票让房地产企业抵扣税款。

4．企业之间相互利用，转移利润。

5．滥用税收优惠政策，每一个项目成立一个新公司，都享受新办企业所得税优惠，使国家征不到税。

其实我认为，房地产企业征不到税款的原因，除了以上制度原因外，另外一个重要的问题就是：房地产企业明目张胆的偷税，在成本上肆意抵扣假票、并多列帐号，隐瞒销售收入。这是人所共知的事实。