房地产开发企业应怎样确定土地成本价

阿斯兰

问：我是某房地产开发企业财务人员，2009年初我公司征用一块土地并进行了开发。此地块位于城区范围内，涉及到补偿被拆迁户补偿金问题。我公司在开发前与被拆迁人先按照被拆迁人的实际情况签订拆迁补偿协议，包括被拆迁人房屋、土地、树木等辅助设施补偿，并承诺在原小区安置。待房屋建成竣工后，符合上房条件，我公司和被拆迁人签订房屋安置协议，确定应安置的单元房号，并在拆迁安置协议上注明价格。根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）文件规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住在房屋的成本价核定计征营业税。请问我公司应怎样确定成本价？应在什么时间缴纳营业税？

　　答：《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（三）按下列公式核定：

　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

　　纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

　　根据上述规定，对房地产企业在房地产开发过程中拆迁补偿的房屋，补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。