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[原创] 地产企业财务外派学习总结 [复制链接]

yuzhenshi

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TA的每日心情

	开心 2017-7-15 16:46

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[LV.5]常住居民I

电梯直达

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发表于 2010-6-12 13:43:08 |只看该作者 |倒序浏览

学习总结

在纳税筹划方面，通过教学老师的真实案例的学习，理论上的税收筹划方法在实践中如何去实施，应该在哪些方面，哪些环节注意什么，有所收获。以下是工作中可能遇到的相关情况：

A、“买一赠一”是房地产公司的常用促销方法，但是如果处理不妥，就会多缴纳税款。比如赠送车库，从开具发票的方式上、内容上都要注意。再说赠送空调，那就应该在设计说明书中说明，在图纸上标明位置，这样空调不但可计入成本，税务部门也无权要求将空调价值再加到房屋售价计税。如果不在设计说明书中说明，在图纸上标明位置，很有可能多交税金。

B、“土地转让”，如果我们有已经进行拆迁等三通一平的土地要出售，那就不要开挖地基，如果开挖地基再出售，出售的性质就由出售土地使用权变为出售不动产，前者是以差额为计税基础，后者则以全额为计税基础，税金会相差甚远。所以在何时出让土地，也要税收筹划。

C、如果以下三条在本地落实可行的话，可以考虑成立销售公司，这样房地产公司（甲）将房屋售给销售公司（乙），销售公司（乙）再将房屋售给客户，这样将一道收入变为两道收入，既可多抵扣业务招待费、广告费等限额扣除费用，减少缴纳所得税，又可减少房地产企业预征所得税额，延缓缴纳所得税。对于土地增值税，将收入分为两部分，有效降低增值额，从而降低增值率，将大大减少土地增值税的缴纳。
1、合同签订方式必须是：甲与乙签订购房合同、乙与客户签订合同。
2、甲与乙签订购房合同，不办理房产证，在这种情况下，乙方不用交契税。
3、客户凭乙方发票可办理房产证。

D、自建住房以成本价销售给本单位职工，是个很好的变相发放工资避免个税的策略。这样做除营业税照纳外，其他税如个人所得税、企业所得税、土地增值税都不必缴纳，企业少缴税金，员工多得实惠。相比售房后发放工资的做法高明很多。

E、房地产核算中，开发间接费可操作性相对大一点，建议总公司编制下人员尽量兼任项目公司职位，这样总公司人员费用可放到项目公司中核算，增大成本，减少增值额、降低增值率，大大减少土地增值税。这样操作必须注意：项目公司组织机构图中一定要反映出人员编制是总公司人员兼任。

F、国家有建造普通标准住宅增值率低于20%免税的优惠政策，我们应好好利用。在成本核算中，凡是普通标准住宅应单独核算成本，制定售价（预算）时进行免税临界点定价筹划，同等情况下力争不交土地增值税，或者进行高收益最低定价筹划，避免售价高，降低竞争力，反而利润低（缴纳高额税金）的情况发生。这样就对施工图的编制有所要求：施工图的编制应可以使得财务部门对普通标准住宅进行单独成本核算。当然是否单独核算、还是并入整体项目中核算，财务部门会进行测算，选择税负低的成本核算方法。
普通标准住宅的条件：
1、容积率<=1
2、单套建筑面积120平米可上浮12%到144平米
3、实际成交价格低于同级别平均价的1.2倍（可上浮）。

G、可以考虑销售精装修房，装修费可计入开发成本，从而降低税负。

H、贷款利息费用单据合法、齐全，如果利息支出大于建造成本的5%，就可据实扣除，从而突破税务机关开发费用扣除比例为建造成本10%的限制，降低税负。这要求在同等情况下，尽量使用银行机构的贷款。

I、如果开发小区内设有物业管理场所等将来留作自用的，在办理销（预）售许可证时自用、公用设施面积不可包含在可售面积中，自用的在“在建工程”中核算，避免缴税。这必须在办理销（预）售许可证前筹划，否则“自用”照常纳税。

J、对于在建的“附楼”，如果符合“自建自用”，不应缴纳营业税，这要看立项书中是否是“自用”。

K、目前甲供材料的管理上，应要求供应商，票随货到，个别情况可规定一定时期发票到，以便财务正确及时核算，这项工作在2008年签订的工程合同中应注明，此外还应注明：代扣代缴税金、施工企业完工后何时提供工程决算书、发票，避免会计核算上成本不能结转，税务部门强行核定，多交税金。这要求财务部门能参与到合同签订工作当中。

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大海浪花

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	擦汗 2013-7-21 07:59

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发表于 2010-6-12 14:08:12 |只看该作者

学习了，长知识了

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wwb1985

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	开心 2017-3-21 14:26

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发表于 2010-6-12 14:12:49 |只看该作者

看了一下，学习了

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阿斯兰

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	奋斗 2017-9-21 11:07

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发表于 2010-6-12 14:33:23 |只看该作者

很好，希望继续看到楼主更多的经验总结

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	奋斗 2012-6-4 09:05

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[LV.3]偶尔看看II

5^#

发表于 2010-6-12 14:56:26 |只看该作者

回复 1# 的帖子

学习了，谢谢

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LIXIN998

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	奋斗 2014-6-12 16:16

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[LV.4]偶尔看看III

6^#

发表于 2010-6-12 16:55:09 |只看该作者

很不错的东东，谢谢楼主

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小烧饼

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	开心 2012-10-31 17:21

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[LV.1]初来乍到

7^#

发表于 2010-6-13 10:52:31 |只看该作者

学习了，长知识了

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依猫

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	开心 2014-7-15 14:43

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[LV.4]偶尔看看III

8^#

发表于 2010-6-13 11:22:40 |只看该作者

“比如赠送车库，从开具发票的方式上、内容上都要注意......”楼主能说的详细点吗？还是不明白怎么操作。

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yu521125

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	擦汗 2014-2-14 12:33

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9^#

发表于 2010-6-14 10:46:15 |只看该作者

　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
还有F免交土地增值税的实际操作过程中也不可行！
感觉很多不可行啊！

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