房价和地价仍有非常多的不确定性；征收物业税是未来趋势

银河飞雪

　　【财新网】（记者 符燕艳 26日发自深圳）针对本轮房地产调控的热点问题，万科（000002.SZ）执行副总裁肖莉指出，这是2009年下半年整个房价过度上涨，特别是一些核心城市房价上涨到无法承受或说无法忍受的状态下进行的一次调整，调整力度和政策执行的坚决程度前所未有，对未来不能抱有侥幸心理。但就房价和地价而言，仍有非常多的不确定性。

　　至于市场关注的物业税征收话题，肖莉指出，如果参照国际惯例，物业税是一定要征收的，长远来看，它对这个行业有利，因此判断将来物业税一定会征收。至于怎么征收，“中间有一些技术上的问题还在研究和探讨之中。”

　　5月25日，肖莉在出席财新传媒“2010下半年中国经济前瞻论坛暨财新全媒体团队华南见面会”时作上述表示。“最近这一段时间，特别是最近几天，政策面上，一会儿出一个消息，一会儿又澄清，弄得大家比较乱。”她说。不过她认为，“以这样的调整力度和坚决程度，政策短期内应不会有新的变化。”

　　这一轮调控政策核心是对银行按揭的收紧，方向是抑制投资需求，市场随之作出反应。5月开始，房地产市场成交量环比数字以30%-40%的速度下滑，但价格未出现明显改变。对此肖莉认为，价格是一个非常敏感的话题。房地产有两层属性，一层是居住的需求，即刚性需求，另一层为投资的需求。当商品失去投资价值时，“价格应该回归到刚性需求或自住需求愿意支付的水平上”。

　　肖莉指出，去年下半年核心城市房价上涨很大程度上在于投资需求的推动。投资性购房比例到底有多大，肖莉表示，粗略估算，核心城市比例约有 25%-30%，二三线城市则比较低。虽然刚性需求仍然坚挺，但对于此轮调控下，这个价格最后会是什么走势，肖莉指出，“我们认为市场在寻找，一定会回归到刚性需求为主的市场。”

　　在这个过程中，肖莉认为，开发商开工可能会趋于谨慎。目前商品房存量相对比较低，但如果销售减少，存量也相对就会上升。“存量上升的速度会是一个什么样的变化，这个我们认为还需要观察。”至于目前的地价是不是一个很合理的价格，“也是在寻找的过程之中。”

　　就目前市场形势对开发商的业绩影响，肖莉认为，由于开发商今年的业绩大部分已在上一年实现，比如去年已完成今年50%以上的销售量，因此今年的毛利率会有比较好的提升，上市公司也有一个比较确定的盈利增长。但是，“到了明年会怎样，要取决于这个市场。”她说，由于消费者跟开发商之间在寻找一个更合理的价格，开发商跟政府之间寻找一个更合理的地价，其过程会有多长时间，很难做一个预判。在正常情况下，“我们认为比以往时间可能会更长一些，所以对明年业绩的影响应该会比较大一些。”

　　对万科而言，“毫无疑问保持增长是万科的承诺。”肖莉表示，万科已经作出了很好的应对。比如在2009年市场兴奋时，万科采取非常谨慎的拿地策略，没有在核心的地方拿高价地，更多往二三线城市发展，因此整个土地的成本是合理的。另外，产品结构方面，万科约80%的产品针对刚性需求而开发，刚性需求中的60%是90平方米以下的房屋，因此它面对的依然是一个坚挺的市场。■

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