房地产企业“拆一还一”如何进行会计及税务处理

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【案例说明】某房地产开发公司，拆迁旧城区进行房地产开发，对一些拆迁户实行“拆一还一”的回迁安置办法。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，外资企业拆迁回建面积相等的部分按同类住宅的成本价核定定营业税，内资企业也可比照。该房地产开发公司对其账务处理及发票开具等问题存在争议。例如，拆迁一户面积为100平方米的住房，协议价格为20万元。协议规定实行拆迁回迁，拆迁户不取得拆迁补偿款。作会计分录如下
     借：开发成本  200000
        贷：预收账款    200000
     房屋建造过程中又发生建筑等成本支出计12万元。作会计分录如下
    借：开发成本   120000
         贷：银行存款120000
     结转成本，作会计分录如下
     借：开发产品     320000
        贷：开发成本   320000
     交房时，应按32万元计征营业税。但实际成本高于协议补偿的部分又如何记账呢？能否按捐赠支出记账，即借：预收账款200000营业外支出120000贷：开发产品【要求解答】销售不动产发票开具金额是32万元还是20万元
    【案例分析】拆迁安置，实际上是以开发产品交付的市场价格抵偿拆迁补偿费。在开发产品完工时，根据安置时的市场价格（比如为35万元），作会计分录如下：
      借：开发成本--拆迁补偿费350000
         贷：应付账款--拆迁补偿费350000
      借：应付账款拆迁补偿费350000
         贷：主营业务收入350000房
      地产企业开具销售不动产发票35万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据35万元。同时作账如下
      借：主营业务成本
         贷：开发产品
      此开发产品成本是按总成本除以总建筑面积计算的，即拆迁安置房的成本和其他非安置房的成本是相同的.营业税应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995] 549号）执行,应纳营业税＝安置房面积×单位成本1＋成本利润率）作会计分录如下
      借：主营业务税金及附加
         贷：应交税费--应交营业税
      依据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通龜知》（财税[2005] 45号）规定，业主取得的安置房免征契税，但支付补价的，应就补价部分计征契税。拆迁安置房计算土地增值税和企业所得税的收入和成本与账面数据相同，不作纳税调整