[原创] 谈房企成本追溯扣除 [复制链接]

zhangchun94

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发表于 2010-6-7 12:25:27 |只看该作者 |倒序浏览

由于房地产开发周期长，国家允许房产预售，与企业生产周期产生一些矛盾，税收方面体现尤为显著。为解决税款及时入库，2009年3月6日税总下发国税发[2009]31号文（改进版本），所得税方面，房地产有了自己的独立王国。
31号文规范了收入确认、成本扣除，其中一个基础问题是正确确定成本对象，对成本归集至关重要。成本分为直接成本与间接成本，如何归集（资本化的问题）？应从两方面考虑，就成本对象而言，完工前发生的费用直接计入或分配计入成本，但该完工仅就成本对象而言，对于整个项目，并非终极产品；就项目而言，房地产滚动开发的，为便于施工，基础设施一般是最后才建设，出现计税成本滞后扣除现象，但根据受益原则，期前完工产品也应分摊此块计税成本；扣除凭证滞后取得，也会出现计税成本滞后扣除现象，不符合配比原则。
31号第28条第3款，对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

31号第34条，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
上述两种情况，如视为后续支出，直接在取得凭据或共同费用发生年度的成本费用中列支，简便易行，但违背了权责发生、配比原则，而且计税成本扣除集中在某一年度，当年收入不足抵补成本时则出现亏损，且5年内无足额应税所得时，亏损无法弥补。那么，计税成本可否追溯调整扣除？
企业所得税以企业法人为单位，按年汇算清缴，成本费用扣除有时间性。应税所得计算的基本原则为权责发生制，除特别规定外，应与会计核算确认一致。但纵观31号，除4项预提费用外，基本上是凭票扣除，对当年无法取得票据及后期共同费用扣除极为不利。
理论上，按“权责发生”的原理，应允许追溯扣除，企业取得合法凭据或发生共同费用，应作为发生年度的成本予以税前扣除，相应调整其单位可售面积成本。但征管操作系统是否支持？且合法凭证的取得或共同费用发生是个持续过程，涉及几个年度的，每年均需调整。是否与按年清算相矛盾？岂不变为按项目清算了？法理是否支持？国税函[2009]772号、国税函[2009]148号对以前年度未扣除资产损失进行了明确，允许且只能追溯调整，可否参照此做法？按“权责发生”的原理，似乎不需对以前年度未扣除资产损失明确，企业自行调整即可。因此，计税成本追溯扣除缺乏法理基础。
追溯调整是纳税人的权利，是法溯及既往的表现，但法溯及既往应遵循的两大原则：稳定性、公平性，要改变现状，唯有有相关程序法。如何在合理性与可操作性之间找到一个平衡点，既考虑税法的公正合理，又便于企业和基层税务机关的执行，是征管的一个难题。
据了解，目前仅无锡国税对此种情况进行明确：不追溯扣除。因此，建议房企完工年度应尽量取得合法凭据，合理预提。
31号文不合理的地方，或许正如肥叔所言，有些深意，看不出来。