[综合] 一套房子的真实成本计算 [复制链接]

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发表于 2010-5-18 13:33:55 |只看该作者 |倒序浏览

一套房子的真实成本计算
　建设一个楼盘究竟需要多少资金，一套房子的真实成本到底又是多少？房价是否真的跌到了成本价？记者先后采访了多位房地产的业内人士，给广大的购房者细细算一笔账。

　　土地价格是最大的成本

　　“开发一个楼盘的费用主要分为地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用，目前来看，费用最大的一块应该算是土地成本了。”宁波天启开启机构资深业内人士于峰军表示。他认为近两年拿地的开发商目前来看，基本没有多大利润可言
为了验证业内人士的说法，记者从宁波市国土资源局在去年12月份公布的一个土地出让数据来看，某开发商在高新区以16000万元的价格拿到了一块21758平方米的土地，容积率为2.5。那么该房产公司拿到的出让地价接近3000元每平方，这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费等等所有款项。

　　建筑成本每平方只要1000多元

　　“多层的建筑安装成本一般在1000元每平方米以下，小高层的建筑安装成本在1200元每平方米，而高层的建筑成本一般在1500元每平方米左右。”宁波天启开启机构于峰军说。所以地价和房价的成本都可以非常清晰地算出来。“去年开始开工的楼盘，购买钢筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了最高价格，所以建筑成本还要考虑30%左右的涨价幅度。”一位房地产界人士向记者表示。记者例举的这个楼盘，如果要建多层与小高层的住宅群，那么建安成本平均要在1300元每平方。这样土地加房屋的成本大概在4300元每平方。

　　配套加营销费用占两成

　　记者了解到，开发商在拿了地、造好房子以后，还需要建设很多配套设施。“配套建设费用，也是开发商成本的一部分，其中的收费项目有一两百项之多。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人说，这部分费用，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。这些费用平摊到每平方米面积估计在500元左右。

　　最后一块费用就是销售运营费了。某开发商介绍，这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10%。

　　声音

　　开发商：开个楼盘年收益不到10

　　

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