《房地产企业所得税处理办法之收入的确认》之学习体会
1、2008年1月1日之前，内外资有所区别，，内资主要遵循国税发（2006）31号文（以下简称原31号文），外资主要遵循《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 2、2008年1月1日以后，内外资统一遵循国税发（2009）31号文（以下简称新31号文）。该文件共六章三十九条，以下文件规定中未明确的全部引自该文。
一、完工标准
（一）完工标准
1、文件规定：
第三条
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
·开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
·开发产品已开始投入使用。
·开发产品已取得了初始产权证明。
2、解读
期房销售：商品房完工之前，会计上作为预收帐款。
现房：商品房完工之后，会计上作为收入。
3、学习体会
⑴ 所谓的完工标准三条，即竣工、使用和产权孰早的原则；
⑵ 完工与否，对于所得税来说不是解决预收与收入的区别，而是解决计算利润方法的不同，详见本次讲座的第四项，新31号文的第九条；
⑶ 建议参考《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）的规定：
房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用；
⑷ 这里的完工标准明确了不适用土地开发，但是土地开发的完工条件没有进一步明确；
⑸ 同上，对于在建工程的转让也没有明确。
（二）收入范围
1、文件规定：
第五条
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
·企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
·未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2、解读
⑴ 其他经济利益的举例：某报社为房地产项目做广告，房地产以房子抵顶广告费；
（学习：实际这也是视同销售的一个例子。）
⑵ 企业代收代付的款项举例：暖气接口费、有线电视初装费、煤气初装费等；
3、学习体会
⑴ “现金、现金等价物及其他经济利益”的提法同原31号文一致，但没有《企业所得税法实施条例》的提法明确。
《企业所得税法实施条例》第十二条：
企业所得税法第六条所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。
企业所得税法第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。
《企业所得税法实施条例》第十三条
企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
⑵ 对于所得税来说，这一条并没有营业税那样对于税金有着绝对性的影响，毕竟收入的口径扩大了以后，成本费用的口径也相应的扩大，对于应纳税所得额的影响几乎是一样的。但可以抵扣不等于一定抵扣，也要考虑到税务上对于可以抵扣的成本发票的要求。
⑶ 与营业税的比较
《营业税暂行条例》第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《营业税实施细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费
二、不同销售方式
（一）确认收入的时间
1、文件规定：
第六条
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
2、学习：
⑴ 明确了直接确认为销售收入，而原31号实现作为预售收入，完工后才确认为收入（“在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入”），这一点是最大的变化。
⑵ 注意“正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》”这个新增加的前缀，是否可以考虑本条对于未签订正式销售/预售合同的不适用本条？
（二）销售方式之一
1、文件规定：
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
2、学习：继续执行原31号文的实际原则，但是存在先交房后付款的情况，这时候就可能会晚确认收入。
（三）销售方式之二
1、文件规定：
采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
2、学习：
⑴ 继续执行原31号文的约定与实际孰早原则。
⑵ 与《企业所得税法实施条例》第二十三条第一款相对照：
以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；
（四）销售方式之三
1、文件规定：
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2、学习：继续执行原31号文的实际原则。
（五）销售方式之四
1、文件规定：
采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
·采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
·采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
·采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
·采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
2、学习： | 
发表于 2010-5-12 22:40:32
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