房地产企业纳税筹划与财务运作案例

银河飞雪

　   案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前年度无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。A公司合并后股票市价3.1元/股。A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。   
　　（1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）：   
　　（2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。   
　　假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%.   
　　选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税： B企业去年的亏损可以由A公司弥补。   
　　A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。   
　　选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。   
　　A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。   
　　案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：   
　　资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。  
　　整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失   
　　负债总额1200万元。   
　　所有者权益总额300万元。   
　　净资产评估价值400万元。  
　　A公司享有B公司40％的股权，B公司所有者权益500万元。   
　　A公司：   
　　销项税额＝350×17％＝59.5万元   
　　应税所得＝100万元（固定资产和存货增值）  
　　假定次年转让该项股权，转让收入700万元，帐面投资成本500万元。   
　　会计转让收益＝700－500＝200万元   
　　转让所得＝700－（500＋100）＝100万元   
　　借：长期股权投资　　359.5   
　　　　负债　　1200  
　　　　累计折旧　　200   
　　　　贷：固定资产　　1000   
　　　　　　存货　　300   
　　　　　　应交税金-应交增值税（销项税额）　　350*17%=59.5   
　　　　　　其他资产　　400   
　　案例3：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。   
　　分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

银河飞雪

　   案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前年度无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。A公司合并后股票市价3.1元/股。A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。   
　　（1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）：   
　　（2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。   
　　假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%.   
　　选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税： B企业去年的亏损可以由A公司弥补。   
　　A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。   
　　选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。   
　　A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。   
　　案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：   
　　资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。  
　　整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失   
　　负债总额1200万元。   
　　所有者权益总额300万元。   
　　净资产评估价值400万元。  
　　A公司享有B公司40％的股权，B公司所有者权益500万元。   
　　A公司：   
　　销项税额＝350×17％＝59.5万元   
　　应税所得＝100万元（固定资产和存货增值）  
　　假定次年转让该项股权，转让收入700万元，帐面投资成本500万元。   
　　会计转让收益＝700－500＝200万元   
　　转让所得＝700－（500＋100）＝100万元   
　　借：长期股权投资　　359.5   
　　　　负债　　1200  
　　　　累计折旧　　200   
　　　　贷：固定资产　　1000   
　　　　　　存货　　300   
　　　　　　应交税金-应交增值税（销项税额）　　350*17%=59.5   
　　　　　　其他资产　　400   
　　案例3：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。   
　　分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

仙人掌花开

楼主，谢谢，辛苦了