非单元拟拆迁旧房地产中楼面地价求取方法的探讨

勇者无敌

　一、楼面地价求取遇到的困惑
　　由于不是单元房的个人自建房和祖遗民房缺乏交易实例，拆迁补偿价格难以采用市场法进行估价。采用成本法的估价思路进行估价时，土地价格的确定就成了一个难点。如果直接采用房加地的估价思路，就有可能出现三层钢混结构楼房每平方米的房地产补偿价格比单层砖木结构平房每平方米的房地产补偿价格还低的情况。
　　针对这一情况，2003年6月4日福州市拆迁管理办公室召集福州市房屋拆迁评估技术鉴定委员会举行第五次会议，经过讨论并达成共识，会后发表《福州市拆迁评估技术鉴定委员会第五次会议纪要》指出：“通常情况下认为，拆迁房屋所对应的土地补偿价格为楼面地价概念。”“成本法价格由楼面地价加房屋重置价格经成新和其他因素修正后求得。”对于非单元房地产拆迁补偿价格的评估，上述估价思路和原则为福州市大多数房屋拆迁估价机构所遵循。但是上述纪要对楼面地价如何求取，却没有明确的规定。
　　楼面地价如何求取？估价机构通常的做法是分别采用基准地价系数修正法来推算出楼面地价和从大部分已经达成拆迁补偿协议的房地产价格中去剥离推算楼面地价。由于近几年房地产价格上涨较快，采用基准地价系数修正法来推算出的楼面地价明显偏低。从大部分已经达成拆迁补偿协议的房地产价格中去剥离推算的楼面地价，又会让被拆迁户觉得估价机构是在沿用拆迁工程处的补偿标准，不是站在独立的立场，客观、公正地进行估价。
　　二、楼面地价求取方法的探讨
　　笔者建议采用区位补偿单价的估价思路来求取楼面地价。即，先根据市场上存在交易实例的单元房地产的情况，假设被拆迁区域内有一与交易实例具有可比性的均价单元房地产；再采用市场法评定、估算出设定单元房地产的评估单价；最后从设定单元房地产评估单价中剥离掉归属于房屋建筑物的评估单价，就可以求得拟拆迁区域的楼面地价。用求得的楼面地价加上拟拆迁房的评估价格，就可以求得拟拆迁房地产的评估价格。
　　这样的估价思路，既可以避免因房地产价格上涨较快造成的基准地价不能适应的问题；又可以回避采用拆迁工程处提供的已经达成拆迁补偿协议的补偿价格，而被指责沿用拆迁工程处的补偿标准，不独立、客观、公正执业的问题。　　笔者曾在全国房地产估价师继续教育讲座时，与上海杨国诚老师交流中，了解到上海评估非单元旧房屋拆迁补偿价格，求取楼面地价时就是采用这一思路。即，选用存在交易实例中最差的房地产，先用市场法求出与交易实例类似设定房地产的价格，再从中剥离推算出楼面地价。
　　三、楼面地价求取的注意事项
　　1、交易实例要选择最差的上海在采用市场法求取楼面地价时，一般要选用存在交易实例中最差的房地产。理论上讲，交易实例好和差与剥离出的楼面地价没有直接关系。但是，房地产越好（价格越高），剥离的项目就越多或每一项目剥离的价格就越高，由于市场法的测算过程和房屋建筑物评估价格的测算过程有很多主观判断因素，因此选择的房地产越好（价格越高），可能产生的误差也就越高。所以一般要选用存在交易实例中最差的房地产来作为交易实例。
　　2、单元房地产房屋建筑物重置价格中的费用构成与拟拆迁房房屋建筑物重置价格中的费用构成不同从设定单元房地产中剥离出楼面地价，要扣除设定单元房地产房屋建筑物的评估价格。房屋建筑物评估价格的求取一般用成本法，即用设定单元房地产房屋建筑物的重置价格乘以成新率。存在交易实例的单元房地产一般以小区形式存在，拟拆迁非单元旧房屋一般为单座、单幢基础设施简陋的自建房或祖遗民房，设定单元房地产房屋建筑物重置价格中的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费和附属工程费、建设工期、利息、利润、税费等均与拟拆迁房重置价格中的相应参数不同。因此，从设定单元房地产中剥离出楼面地价，要扣除的费用与求取拟拆迁非单元旧房地产评估价格时用楼面地价加上的费用是不同的。当然两者的成新率也是不同的。