房地产相关税收及纳税时间

毛香萍

房地产相关税收计税依据及纳税时间

一、
营业税 = 经营收入（含定金）X 5% ，按月计征，次月10日前缴纳。
二、
城建税、教育费附加、地方教育费附加 = 经营收入（含定金）X 5.55% ，按月计征，次月10日前缴纳。
三、
印花税 =经营收入（含定金）及建筑安装合同金额X 0.03% , 按季计征，季度终了后次月10日前缴纳。
四、
土地使用税 =
元/平方米（根据各地规定） X 土地证面积，按月计征，次月10日前缴纳。该税种从2004年8月起开始执行，除经济适用房的开发用地外，对其他各类房地产开发用地，自批准征用的次月起，一律按规定全部征收土地使用税。待开发项目完成后，以交付使用时间界限，根据用地的实际功能用途和使用、以及随商品房屋销售发生的土地使用权转移情况，按相关政策规定进行征免范围界定和纳税人的调整，（即该税种的终止征收时间待定）。
五、
土地增值税 =经营收入（含定金）X 0.5%（普通住宅），按月计征，次月10日前缴纳。该税种从2005年7月1日起开始执行，除经济适用住房不预征土地增值税外，其它房地产开发项目，包括普通住宅、写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓、开发土地使用权转让等，均按规定实行预征。对实行预征的房地产开发项目，企业在项目全部竣工并销售完毕、办理结算后，向房地产所在地主管地税机关提出局面申请，及时进行土地增值税税款的清算，多退少补。
六、
企业所得税 =经营收入（含定金）X 15%（普通住宅）X适用税率，即房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
七、
纳税策略：前三项税收计税依据固定，避税基本不可能，只能根据开票情况适当延期纳税；四项税收是以权属转移为终止纳税时间，所以只有尽早完工，办理产权证才能使该项税收终止，否则将一直缴纳。该税种也提示我们，拿到土地后要尽早开发，否则将白白承担税收；五项和六项税收实行预缴，避税基本不可能，只能根据开票情况适当延期纳税，且上述两种税种均是竣工结算后方能清算，多退少补，所以也是越早完工越好。另外，根据相关文件规定，昆明市的普通住宅为单套建筑面积小于144平方米，只有是普通住宅才能适用上述税率；否则四至六项的税率将提高近一倍，所以在设计户型时要慎重选择。此外，凡是涉及代收款项均不过公司帐，避免无故承担税收。归根到底，唯一能合理避税的办法就是降低发票金额，使客户和公司共赢。