房地产企业契税纳税筹划应注意的具体问题

阿斯兰

房地产企业契税纳税筹划应注意的具体问题

Possion

（一）关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的问题
　　A征用属下土地与C合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给B的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
　　（二）关于抵押贷款购买商品房征收契税的问题
　　购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
　　（三）关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税的问题
　　房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。
　　（四）关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的规定
　　根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
　　（五）关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的规定
　　居民通过与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。
　　（六）关于进一步明确契税纳税人有关法律表任的规定
　　这些规定主要包括以下几点：
　　（1）契税纳税人（以下简称纳税人）应在主管契税征收管理工作的财政机关或者地方税务机关（以下简称征收机关）核定的期限内缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经县以上征收机关批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过3个月，且同一纳税人在一个纳税年度内只能申请延期缴纳一次。在征收机关批准的期限内，不加收滞纳金。纳税人未按规定期限缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款0.05‰的滞纳金。
　　（2）从事生产、经营的纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由征收机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上征收机关负责人（财政局或者地方税务局局长）批准，征收机关可以采取下列强制执行措施：
　　1.书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款；
　　2.扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴税款。
　　征收机关采取强制执行措施时，对上述纳税人，征收机关除追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处以不缴或者少缴税款五倍以下的罚款。对纳税人未缴纳的滞纳金同时强制执行。
　　（3）因征收机关的责任，致使纳税人未缴或者少缴税款的，征收机关在3年内可以要求纳税人补缴税款，但不得加收滞纳金。
　　因纳税人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，征收机关在3年内可以追征；未缴或者少缴数额在10万元以上的，追征期可以延长到10年。纳税人和其他当事人因偷税未缴或者少缴的税款，征收机关可以无限期追征。
　　（4）纳税人未按照规定的期限办理纳税申报的，由征收机关责令限期改正，可以处以2000元以下的罚款；逾期不改正的，可以处以2000元以上1万元以下的罚款。
　　（5）纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁合同、契约、协议、合约、单据、确认书、评估证明等凭证或者虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，以偷税论处。偷税数额不满1万元或者偷税数额占应纳税额不足10％的，由征收机关追缴其偷税款，处以偷税数额五倍以下的罚款。
　　（6）纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使征收机关无法追缴的税款，数额不满1万元的，由征收机关追缴其欠缴税款，处以欠缴税款五倍以下的罚款。
　　（7）以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税。情节轻微，未构成犯罪的，由征收机关追缴其拒缴的税款，处以拒缴税款五倍以下的罚款。
　　（8）纳税人同征收机关在纳税上发生争议时，必须先依照契税条例及其他有关规定缴纳税款及滞纳金，然后可以在收到征收机关填发的缴款凭证之日起60日内向上一级征收机关申请复议。上一级征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人对征收机关的处罚决定、强制执行措施不服的，可以在接到处罚通知之日起或者征收机关采取强制执行措施之日起15日内向做出处罚决定或者采取强制执行措施的征收机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起或者征收机关采取强制执行措施之日起15日内直接向人民法院起诉。复议和诉讼期间，强制执行措施不停止执行。
　　当事人对征收机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行，做出处罚决定的征收机关可以申请人民法院强制执行。
　　（9）契税违法行为发生地的县级以上（含县级）征收机关具有行政处罚权。
　　（10）纳税人因偷税、抗税或欠缴税款构成犯罪的，交由司法机关依照《中华人民共和国刑法》第二百零一条、第二百零二条、第二百零三条进行处理。
　　（七）关于对中国农业发展银行契税征免政策的规定
　　中国农业发展银行各级机构购买房屋用于办公的，在2000年12月31日前，免征契税；用于其他方面的，应照章征收契税。
　　（八）关于契税征收中几个问题的规定
　　1.关于计税价格问题
　　土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
　　2.关于购买安居房，经济适用住房的减免税问题
　　条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。
　　3.关于经营性事业单位的减免税问题
　　目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据条例第六条、细则第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。
　　对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。
　　（九）关于契税征收管理的有关问题
　　对契税征收管理应注意以下几个问题：
　　（1）土地管理部门和契税征收机关共同做好契税征收管理与土地使用权的权属管理的衔接工作。
　　土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属及变更事项进行审核，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。
　　（2）契税征收机关可向土地管理部门查询所需土地使用权权属及出让、转让时间、成交价格及已公布的土地基准地价等与征收契税有关的资料。土地管理部门应当向契税征收机关提供所需的资料。契税征收机关应对在土地管理部门查询的资料严格保密，未经允许，不得转让或公开引用。
　　契税征收机关应向土地管理部门提供所需已办理契税完税或免税手续的房地产交易情况。
　　（3）土地管理部门在土地证书的定期查验时，可联合契税征收机关对契税完税情况进行检查。对检查中发现的逃避纳税和不办理土地变更登记手续的，应责令其完税和办理土地变更登记手续，并依照有关规定进行处理。
　　对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。
　　（十）关于契税征收管理若干具体事项的规定
　　1.征收机关
　　契税征收机关是主管农业税收征收管理工作的各级财政机关或者地方税务机关。
　　2.征收方式
　　契税征收应当以征收机关自征为主。目前自征确有困难的地区，经上一级征收机关批准，可以委托当地房屋管理部门、土地管理部门或者其他有关单位代征。对代征单位，征收机关应发给委托代征证书，进行政策和业务指导，确保将代征税款及时解缴入库。
　　3.减税、免税
　　按《条例》规定享受减税、免税的纳税人，可向当地征收机关书面提出减税、免税申请，并提供有关证明材料。征收机关应在严格审核后办理减税、免税手续。代征单位不得办理减税、免税手续。减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体规定。
　　4.票证管理
　　鉴于目前农村地区尚无专门的房屋产权管理机构和制度，征收机关在对农村地区的房屋产权转移征收契税时，应当在核实有关情况并确认转移的合法性后，给纳税人核发记载有房屋基本情况、房屋产权转移情况以及契税完纳情况的“契税完税凭证”。
　　在发放房屋所有权证的城镇地区是否发放“契税完税凭证”，由各地省级征收机关自定。
　　5.征收经费
　　征收经费的来源和管理仍按现行办法执行。各地对征收经费要严格管理，专款专用，保证征收管理工作的开展。
　　对代征单位，征收机关可以付给代征手续费。代征手续费的支付比例，按财政部有关规定执行。
　　（十一）关于对外国企业、外国人及华侨，港、澳、台同胞征收契税的规定
　　凡取得房屋所有权的外国企业和外国人，应依法缴纳契税，契税以人民币为计算单位。为加强外汇管理，凡外国企业、外国人，华侨，港、澳、台同胞用外汇或侨汇购买房屋的，应按照征收机关填开纳税凭证当日国家外汇管理局公布的外汇牌价的买价，通过中国银行兑换**民币缴纳税款。对用外汇兑换人民币缴税有困难的，经县级以上征收机关和外汇管理部门（国家外汇管理局及其分支局）批准，可用人民币缴纳税款。
　　华侨，港、澳、台同胞用侨汇（或外汇）购买房屋，给予减半征收契税的优惠。
　　（十二）关于个人购买商品房应照章征收契税的规定
　　个人购买房屋开发经营单位出售的商品房，产权属于个人的，均应照章缴纳契税。
　　纳税人申请减免，由县级财政部门审核，从严掌握。对个别纳税确有困难的，经县以上财政部门批准，可酌情予以照顾。