房地产企业所得税管理地方政策解析

燃情岁月

由于房地产行业受制于地方经济的发展，因此，不同的地区，其地方税务机关对房地产所得税的管理方式和内容也不相同。为此，笔者对几个地区关于房地产开发业务所得税管理中的一些重要政策进行了梳理。

　　一、《大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）

　　具体规定：

　　（一）企业在开工之前应按国税发[2009]31号第二十六条规定，合理确定其成本对象，并报主管地税局备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆；确需改变成本对象的，应在更改前征得主管地税局同意并重新履行备案手续。

　　（二）企业的土地成本，一般按占地面积法进行分配，确需结合建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配土地成本的，应商主管地税局同意并履行备案手续。

　　上述备案程序按《大连市地方税务局关于明确企业所得税税收优惠和税前扣除项目管理规定的通知》（大地税函[2009]56号）规定执行。

　　二、《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发[2009]92号）

　　具体规定：

　　（一）房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》，办理开发项目备案手续。

　　开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。

　　（二）凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》：1、未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本；2、土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

　　（三）房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表》、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。

　　开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。

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　三、江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]79号）

　　具体规定：

　　（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。

　　（二）房地产开发企业出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1．开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2．开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3．《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》；4．非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。

　　（三）关于经济适用房、限价房和危改房

　　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按规定的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料：1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；2、土地管理部门划拨土地的批准文件；3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7、主管税务机关要求提供的其他资料。

　　（四）房地产开发企业开发的限价房和危改房在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；3、主管税务机关要求提供的其他资料。

　　（五）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。

　　对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

　　（六）关于成本对象的所得税管理

　　成本对象由企业开工之前报主管税务机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料；

　　主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象计算计税成本。

　　四、辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（辽地税发[2009]51号）

　　具体内容：

　　（一）《办法》第三条第一款所称“竣工证明”是指建委联合有关部门下发的《建设项目竣工综合验收证书》。

　　（二）《办法》第三条第二款规定，开发产品已开始投入使用应视为开发产品已经完工。“已开始投入使用”应以《办法》第六条、第七条规定的确认销售收入实现为标志，但企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入除外。

　　（三）《办法》第三条第三款所称“初始产权证明”、第十条所称“初始登记”是指房地产开发企业办理完竣工验收备案书后，到房产管理部门办理房屋所有权初始登记，由房产管理部门开具初始产权证明（各地“初始产权证明”文书样式不尽相同），房地产开发企业据此办理房产转移给个人的手续。

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　　（四）除《办法》第六条对不同销售方式销售开发产品确认收入实现规定外，对房地产开发企业采用售后回购方式销售商品的，应按《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第三款规定确认收入的实现。即：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。

　　（五）根据《办法》第七条规定的视同销售的行为种类、原则和收入确认方法，企业将开发产品用于自用行为（包括办公用和经营用）的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。

　　五、《江苏省苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（苏州地税函[2009]278号）

　　关于房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售房产的所得税处理规定，苏州地税函[2009]278号规定，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2009]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2009]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

　　关于房地产开发企业发生的手续费及佣金支出如何税前扣除，苏州地税函[2009]278号规定：根据《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）规定，自2008年1月1日起，企业发生的手续费和佣金支出，按以下规定进行处理：1.企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过下列规定计算限额以内的部分，准予扣除。超过部分，不得扣除。保险企业，财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。2.企业应与具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订**协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。3.企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。4、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。5、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。6、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

古雅

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jaki

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phoebe

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