上海绿地房地产会计科目说明

南山

上海绿地房地产会计科目说明

南山

1、科目说明：
（1）、集团各公司的科目设置依次为依据，除了在末级科目下增设明细科目外，其他的科目变动均须报集团财务部备案。
（2）、“113101 应收帐款－房款”、“2131 预收帐款”的辅助核算用“项目核算”。“113102 应收账款－其他”的辅助核算用“客户往来”。
（3）“1151 预付帐款”、的辅助核算用“客户往来”及“项目核算”。
（4）、“1132 内部往来”核算分公司的内部往来。
（5）、“113303 其他应收款——集团内部往来”的核算范围为上海绿地集团合并报表公司，具体见《绿地集团内部往来公司清单》。
（5）、“1243 完工开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“完工开发产品”，其他公司选择“库存商品”。
（6）、“150101 固定资产——运输设备”以及“150201 累计折旧——运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104 固定资产——生产设备”以及“150204 累计折旧——生产设备”的明细科目包括“火车、轮船、机器、机械、其他”。
其中，“运输设备——其他”的折旧年限由各公司根据实际情况进行规定，但须报集团财务部备案。
（7）、成本类（房产）的科目说明另见《绿地集团房地产开发企业成本类会计科目设置及说明》。


二、八项资产核算规定
（一）应收及预付款项
1、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。
2、应收账款及其他应收款，除个别认定款项按实际情况确定计提比例外，其余的按账龄计提坏账准备。账龄1年（含1年，以下类推）以内按期末余额1%计提；账龄1-3年按期末余额的5%计提；账龄3年以上，按期末余额的30%计提。集团内部往来款不计提坏帐准备。
3、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。
4、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。
（二）固定资产
1、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定资产，当月不提折旧；从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。
固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：
固定资产种类        折旧年限        残值率
运输设备        非营业汽车        10年        5%
        助动车        5年        5%
        营业汽车        5年        5%
        其他        各公司规定        5%
办公设备        5年        5%
电器设备        5年        5%
生产设备        10年        5%
房屋        20年        5%
其他        5年        5%
2、如果固定资产的账面价值低于其可收回金额的，应当计提减值准备。已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，应当按照该项固定资产的账面价值(即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备)，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额；如果已计提减值准备的固定资产价值又得以恢复，该项固定资产的折旧率和折旧额的确定方法，按照固定资产价值恢复后的账面价值，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。
因计提固定资产减值准备而调整固定资产折旧率和折旧额时，对未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。
3、与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。
在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：
（1）固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。
（2）固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。
（3）如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。
（4）固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。
（5）融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。
（6）经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1503经营租入固定资产改良”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内单独计提折旧。
企业因执行本制度对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的，其原为固定资产大修理发生的预提或待摊费用余额，应继续采用原有的会计政策，直至冲减或摊销完毕为止；自执行本制度后新发生的固定资产后续支出，再按上述原则处理。
（三）存货
1、存货在取得时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定其实际成本。
2、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。
3、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。
（四）短期投资
1、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。
2、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。
3、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。
（五）长期投资
1、投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投损失的数额内转回。
2、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。
3、长期债券投资的债券溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。
4、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。
（六）在建工程
1、期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，
（1）、长期停建并且预计未来3 年内不会重新开工的在建工程；
（2）、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；
（3）、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
（七）无形资产
1、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
2、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。
3、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。
（八）委托贷款
1、期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按委托贷款本金高于可收回金额的部分计算确定计提的减值准备。

三、借款费用核算
1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
3、为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目或项目中的分区（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。
4、借款费用资本化金额的计算：
每一会计期间利息的资本化金额 ＝ 至当期末止资金占用平均数×资本化率
资金占用平均数＝（“开发成本+预付账款”期初金额+“开发成本+预付账款”期末金额）/2
资本化率（加权平均利率）＝  
借款本金加权平均数 ＝

四、报表合并
1、集团各公司以资本为纽带层层合并财务报表，以综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况。
2、对被投资企业直接或间接拥有过半数以上权益性资本或虽然不持有其过半数以上的权益性资本，但母公司与被投资企业之间有下列情况之一，应合并会计报表：
（1）通过与该被投资公司的其他投资者之间的协议，持有该被投资公司半数以上表决权；
（2）根据章程或协议，有权控制企业的财务和经营政策；
（3）有权任免董事会等类似权力机构的多数成员；
（4）在董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。
3、下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内：
（1）已关停并转的子公司；
（2）按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；
（3）已宣告破产的子公司；
（4）准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司；
（5）非持续经营的所有者权益为负数的子公司；
（6）受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。

五、各行业核算规定
1、销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：
（1）、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（3）、与交易相关的经济利益能够流入企业；
（4）、相关的收入和成本能够可靠地计量。
其中，集团房地产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许口证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。
商品流通企业以收到货款并且开出发票作为确定收入的原则。物业管理类企业以实际收到管理费为确认原则。建筑施工企业按照完工百分比法确认收入。
2、房产企业存货核算
（1）房地产企业存货包括拟开发土地、在建开发产品、完工开发产品、出租开发产品（出租开发产品、开发产品摊销）、低值易耗品等。通过“开发成本”、“开发产品”、“出租开发产品”、“出租开发产品摊销”、“开发间接费”等科目核算。
如下表：
存货类别        说     明        会  计  科  目        核算要求
拟开发土地        购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地        开发成本—（项目核算：拟开发土地）        开发间接费       



存货跌价准备        在项目核算的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。
在建开发产品        已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业        开发成本（除“拟开发土地”项目核算）                       
完工开发产品        已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等        完工开发产品                按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。
出租开发产品
        已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业        出租开发产品               
                开发产品摊销               
低值易耗品        不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等        低值易耗品               

其中，成本核算对象可分层次设立，如：一级（××项目），二级（××项目一期、××项目二期、••••••、拟开发土地、待分摊成本）。
（2）拟开发土地指购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地；在建开发产品指已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业；完工开发产品指已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等；出租开发产品指已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业。低值易耗品指不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等。
（3）“开发成本”科目的“拟开发土地”项目核算余额即为拟开发土地的成本。项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地” 项目核算的全部或开工部分对应的成本转入“在建开发产品” 项目核算中。例如：借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目×期）”，贷记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）”
（4）“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”项目核算的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。项目办理竣工验收手续后，应将成本从“在建开发产品”项目核算转入“完工开发产品”项目核算，例如：借记“完工开发产品”，贷记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目×期）”
（5）“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途（完工开发产品按其功能设置项目核算），由“开发成本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。科目设置如下：
一级科目        二级科目        三级科目        辅助核算
完工开发产品        项目名称        具体期或区或苑或栋以及配套资产名称        项目核算：按功能设置，如：住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他
（6）完工开发产品对外出售并结转收入时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产品——×项目——×期（或区或苑或栋）”科目下相应项目核算。完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。
（7）“出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值。“出租开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销，在转入“出租开发产品”当月开始摊销，摊销方法按照同类固定资产的折旧方法及折旧年限核算。例如：借记“其他业务支出”，贷记“出租开发产品摊销——×项目——×期（或区或苑或栋）” 。
科目设置如下：
一级科目        二级科目        三级科目        辅助核算
出租开发产品        项目名称        具体期或区或苑或栋以及配套资产名称        项目核算：按功能设置，如：住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他
出租开发产品摊销                       
（8）出租开发产品对外出售的，应于销售实现并结转收入时，记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“出租开发产品摊销——×项目——×期（或区或苑或栋）”科目下的相应项目核算，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品——×项目——×期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相应项目核算。
（9）各公司按低值易耗品领用的部门或用途下设“低值易耗品”明细科目。对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用。
（10）期未，各公司应对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的成本高于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用——存货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货或物业工程，应按单个存货项目，比较成本与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。已确认损失的存货价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。

六、附则
1、本《规范》自2008年1月1日开始执行，未尽事宜参阅《企业会计制度》（2001）及相关会计准则等。
2、各公司做好会计核算的台帐工作。

北海星云

已认真学习，有参考价值。

吴芸

谢谢，要学的知识很多呀，求知若渴

睿智宝宝

已学习

曾韦韦

谢谢分享，学习中！！

一笑嫣然

很好的，谢谢分享。

nancylqp

学习了。。。。。。

zmy668969

确有参考价值。值得认真学习