房地产企业税收筹划

嫦娥一号

近年来，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文等，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，让房地产企业税收筹划更具有战略意义。


　　纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业税收筹划要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。

　　近年来，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文等，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，让房地产企业税收筹划更具有战略意义。

　　一、营业税筹划方案

　　税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为 30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，若投资采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，从而保障企业税收筹划前期项目的资金投入。

　　二、企业所得税筹划方案

　　房地产企业财务部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。根据新税法，用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度利润总额12%以内的部分；超过部分不得扣除。为此，公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起安排。

　　另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。

　　纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的 20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理地扣除该笔费用。

　　三、利用预缴企业所得税进行纳税筹划

　　企业所得税采取分月或者分季预缴办法征收，这其中就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业税收筹划thldl.org.cn出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内充分流动，创造更多的价值，就在进一步企业税收筹划的空间。

　　四、利用土地增值税的税收优惠进行企业税收筹划

　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

　　例如：某房地产开发企业，2006年度商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为 3000万元。

　　1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

　　增值额与扣除项目金额的比例为：（15000-11500）÷11500×100%=30.43%

　　适用30%税率。应缴纳土地增值税=（15000-11500）×30%=1050（万元）

　　2、如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：

　　普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。

　　豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5000-3000）÷3000× 100%=66.67%，适用40%税率，应缴纳土地增值税=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。

　　分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1050万元少交400万元。

　　房地产企业税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行企业税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果。尤其是随着国家对房地产企业的管理越来越规范，房地产将面临新的一轮洗牌。可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税收筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。

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很值得一看的，谢谢，学习了

吴怡杉

房地产企业税收筹划更具有战略意义。