[资金] 以多种途径强化房地产开发企业的资金管理 [复制链接]

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发表于 2008-3-26 17:32:18 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业是资金使用密集型的企业。在房地产项目的经营开发上，房地产开发企业除了自有的一部分资金外，往往有较大比重的资金需要通过金融机构解决，于是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额就很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广，投资周期长，资金回收慢，经营风险大等特征，因此房地产开发企业应本着降低资金风险，提高资金使用效率，增加单位资金利润率的原则，通过各种手段加强资金管理，力争在最短的周期内收回并增值投资，从而获取最大的投资收益。然而值得关注的是，当前房地产投资的高风险却仍然存在。如何确保开发资金的安全回笼，是摆在我们面前的，比如何获取投资回报更重要的课题。　　一、强化投资项目的可行性研究工作
　　在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。
第一，要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。
　　第二，做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查、分析。其中最关键的是市场对产品有没有需求。只有在较好的市场需求条件下，企业才能获得正常的或高额的利润。
　　第三，搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量，开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。
　　二、积极稳妥地抓好开发项目的资金筹措工作
　　反映在房地产金融活动上，开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。贷款占开发项目的比重有因企业或项目的不同，差异较大。以今年上半年数据为例，全省开发企业自筹资金占到位资金的比重为28％，国内贷款则占23.7％，尚有46％资金来自购房者定金、预付款及其它，而在后者来源中，较大比重是银行的按揭贷款。可见开发企业对金融机构依赖是不小的。贷款资金利率的高低，贷款时间的长短，贷款条件的优劣等，直接影响开发企业资金的使用。因此企业在筹措资金时，应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较，作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少财务风险，提高开发经营的效益。
　　同时房地产开发企业在资金的筹措上，还应做好以下几方面工作。
　　首先，要强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。
　　其次，资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。
　　第三，应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。
　　三、强化项目开发经营中的资金管理
如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，使资金产出较高的利润，是我们房地产开发企业亟待解决的问题。笔者认为，应从以下几方面努力：
　　第一，加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企业资金周转缓慢；受各种因素影响造成项目烂尾，更是开发企业的灾星，因为烂尾项目本身就占用了大量的资金，甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收，而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养，提高他们的财务方面的知识水平；应定期进行库存盘点，以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目；在可能的条件下，成立应收帐款催收机构，配备精兵强将，加速资金回收。
　　第二，强化企业现金管理。要使企业现金管理得当，应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致，甚至最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，这样就可以保证按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。
　　第三，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。
　　第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场，讲面子，大手大脚，铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
　　四、积极稳妥地做好资金回收工作
　　商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来，即回收投资，实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金运作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。当然也可能出现市场行情的变化好于预期，出现销售高峰；但也有可能出现市场行情的变化坏于预期，出现销售低谷。不论出现上述哪种情况，房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润，寻找出市场销售的切入点--销售价，并在最短的时间内将房屋全部推销出去，将资金回收。
　　如果在房屋销售时期，销售出现低谷，资金成本超过预期，就要对市场作出冷静的分析、研究，看在不久的将来市场是否反弹，如反弹所带的收益大于等待这一时期到来所产生的新的资金成本，就可以等待一定时间，再寻找市场销售切入点；反之就不应再等待，应按现实行情，那怕亏损一点，也尽快将房屋推出，收回资金，否则就可能导致更大的亏损。