制定适合房产销售价格可以降低土地增值税税负

狼毒花

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算增值额，实行超率累进税率，按次征收。

　　目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。在激烈市场竞争中，如何使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳，就成为土地增值税税收筹划的重要内容。现有两个方案如下：

　　制定合适房价降低土地增值税负

　　某开发商有可供销售的普通住房1万平方米，每平方米可有A、B、C三种价格，允许扣除项目金额大体一致（如附表一所列）。

　　A.每平方米售价为1400元时增值率为19.97％，增值率未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税，获得233万元的利润。

　　B.每平方米售价为1500元时增值率为28.48％，增值率超过允许扣除项目金额20％，但不超过50％，应缴土地增值税99.75万元，可获得232.75万元的利润。

　　C.每平方米售价为1600元时增值率为35.82％，超过允许扣除项目金额20％，但不超过50％，应缴土地增值税126.6万元，可获得29 5.4万元的利润。

　　通过比较可见，三种不同售价从表面上看C为最高，利润最大，但存在风险也大。如果空房在一定时间内销售不出，开发商所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际得到的利润可能不如A或B.

　　其次A和B对比，A售价每平方米低于B100元，但一共可少缴土地增值税99.75万元，所得利润高于B.同时在价格上有优势，A最容易占领市场，因此，一般应该选择A.

　　加大投入提高市场竞争力

　　按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。其中公共配套设施费和开发间接费用很值得筹划。

　　例如，某房地产开发商计划开发1万平方米普通商品住房，售价预定为每平方米1800元。为吸引更多客户，决定增加开发成本，改善住房环境，增大投入主要用于公共配套设施费和开发间接费用两项，其他允许扣除项目金额大体一致（如附表二所列）。

　　在A的基础上，B增加开发成本100万元，相应也增加其他扣除项目20万元，增值率为25.96％，应缴土地增值税111.3万元，利润259. 7万元。

　　C在B的基础上，增加开发成本100万元，同时也增加其他扣除项目20万元，增值率为16.2％，不超过允许扣除项目金额的20％，免征土地增值税，可获利润251万元。

　　C与B比虽然多投入100万元，可免征土地增值税111.3万元，且所获得利润只比B少8.7万元，关键是进一步改善了住房环境，很受购房者欢迎，在激烈的市场竞争中能获一席之地。因此，B与C比应该选择C.

　　A开发成本相对于B、C要少，所获得利润比B、C多，但住房环境不如B、C，如果发生空房滞销其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际所得利润可能要比B、C少。 [/td]

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有时候价格低了，反而利润多了

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