-“房地产开发费用”与“三项费用”的异同

银河飞雪

土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的管理费用、财务费用、销售费用。　　房地产企业财务会计制度中的管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏及毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。财务费用包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费、以及专设销售机构的销售人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等。
　　从上述可知，土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是房地产企业会计核算中“管理费用、财务费用、销售费用”中的一部分但两者的列支标准是不同的。土地增值税暂行条例及实施细则规定。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）款规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）款规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。也就是说，土地增值税扣除项目金额中的“房地产开发费用”，除利息可以按实际支出数（如果符合规定）扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业会计核算中的管理费用、财务费用、销售费用，除管理费用中有些是规定列支比例外，其余一般是据实列支核算的。
　　土地增值税暂行条例及其实施细则之所以要做出这样的规定，是因为土地增值税是在房地产转让时，按转让收入减除扣除项目后的增值额征税，要求按转让项目计算增值额，但在房地产开发企业会计核算中，其管理费用、财务费用、销售费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。所以，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。对“房地产开发费用”中的银行贷款利息支出，由于考虑到其所占的比重较大，且可以通过金融机构提供的证明掌握其实际支出情况，因此作了特殊规定，对能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以按实际支出数扣除。

沈比

坐个沙发吗,哈哈

rongziyue

谢谢学习了

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