营业税“2改5”后续：全额或差额征收未明朗

勇者无敌

“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”这一楼市调控政策出现后，立刻引发了二手房市场的关注。“最新的政策中只提到了营业税免征时限的延长，对营业税的征收标准并未提及，这是一个非常有意思的地方。”有关人士表示，到底是差额征收还是全额征收也成为了不少二手房房东的关注焦点。记者昨天从相关业内人士了解到，具体征收标准月底前将明朗。  

　　营业税不同征收方式相差很多  

　　9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。然而，由于最新的这项政策中只提到了营业税的免征时限的变化，对于营业税到底如何征收，依据什么标准，新政中并未完全提及，因此，业内一直对这项政策充满了猜测。  

　　以目前上海楼市住宅成交平均单套总价126万/套为例，假设两年前购置成本是70万，如果按照目前的差额计算的话，营业税征收时限改为5年后，交易成本营业税一项为3.1万，相当于房屋总价的2.5%。而如果是全额征收的话，营业税则为6.9万元，两者相差一倍多。  

　　差额或全额征收月底前将明朗  

　　据悉，2005年6月1日后，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2008年底的“救市”政策则指出，2年内差额收取营业税，优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。  

　　“这是直接影响二手房房东挂牌价的！”一位中介工作人员告诉记者，“大部分二手房房东都会将营业税的成本加到总房款中，因此，新政到底是延续哪一种征收方式将直接影响房东挂牌价的判断，而这也会间接影响二手房的市场。”  

　　记者从相关业内人士处了解到，目前业内人士对于政府到底会采用营业税全额、差额一直存在种种猜测，不过，由于目前的政策将在12月31日截止，因此，相关的营业税征收细则本月底前就将明朗。  

　　买家一次性付款可赶上末班车  

　　记者同时从沪上各中介了解到，虽然营业税政策变化使得最近出现集中过户抢搭末班车的现象，不过，“由于大部分的敏感业主已经在11月前挂牌抛售，因此，目前集中过户的多为事先已经达成买卖协议的人。”  

　　对于营业税优惠时限调整后会否引发二手房房东在最后10多天内降价急抛房的情况，业内人士也表示，这只会存在个别案例，不会成为普遍现象。“而作为买家，现在想买2年以上5年以下的二手房，除非房源不存在抵押等问题，而且买家必须一次性付款，才能赶上营业税优惠的末班车。”  

　　经适房政策问答  

　　申购经适房以家庭为单位有价证券按目前市值计算  

　　胡女士：夫妻拥有35平方米的老公房，而儿子的户口在奶奶家，这样的情况可否申请经适房？  

　　答：经适房申请夫妻双方将作为共同申请人，如果儿子户口不在目前的房产中的话，只能夫妻双方申请，而35平方米以夫妻双方来算的话不符合人均低于15平方米的标准。  

　　洪女士：为转业回家的儿子创业而将家中第一套房子卖掉，作为创业资金，可否申请经适房？  

　　答：经适房的申请标准为家庭人均财产低于7万元，而卖掉的第一套房产所得资金也将作为家庭财产共同计算。  

　　王先生：因金融危机而被厂方辞退，所得的赔偿金是否也作为个人资产计算？若有金融资产如果计算？  

　　答：申请家庭人均年可支配收入不超过27600元；申请家庭人均财产不超过7万元。“家庭人均年可支配收入”是指申请家庭在规定的申报期内年可支配收入（包括扣除缴纳的税金和社会保险费后的工资性收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等）除以申请家庭成员人数得出的金额。  

　　“家庭人均财产”是指申请家庭拥有的全部存款、有价证券、车辆和非居住房屋等资产，除以申请家庭成员人数得出的金额。有价证券将按照目前的市值来进行计算。  

　　QQ网友东南西北：本人、丈夫、儿子、婆婆4人居住建筑面积53平方米，我和儿子户口在哥哥家，哥哥有一套使用面积26.8平方米的老式合用公房，哥哥前年与外来妹结婚并带来两个儿子，这种情况能否申报经适房？  

　　答：申请购买经济适用住房以家庭为单位。申请家庭的成员称为“共同申请人”，应具备两个条件：一是共同生活；二是相互之间具有法定的赡养（指晚辈对长辈）、抚养（指长辈对晚辈）或者扶养（指平辈在物质和生活上的帮助）关系。其中，夫妻关系必须结婚满一年以上。  

　　以下情况的家庭成员必须成为“共同申请人”：夫妻；18周岁以下的未成年人，30周岁以下的单身人士父母一同申请；如果父母双亡，有法定的赡养、抚养或者扶养关系家庭成员的，应当和其法定的赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请。