房地产开发企业以实物支付被搬迁人回迁房，其契税纳税义务发生时间如何确定？

朵朵爸

最近有些纳税人在接受税务机关检查时，对付被搬迁人回迁房这一环节补缴了契税。可是有的税务机关同时课征了滞纳金，有的则没课，到底应不应该课，关键是要看纳税义务发生时间。
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
吉地税发〔2009〕117号规定：关于购买房屋契税纳税义务发生时间问题
购买房屋纳税义务发生时间，按照在房地产管理部门登记备案合同的签订日期和销售不动产发票开具日期孰先的原则确定，并适用纳税义务发生时相对应的税率。其中，分期付款并分期开具销售不动产发票的，按最后一次交齐全部购房款开具的销售不动产发票时间为准。
吉地税发〔2009〕117号规定：关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题
房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。
吉地税发〔2008〕38号规定：关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题
房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。
分析：通过以上条例看契税纳税义务发生时间——签订合同当天。对于给被搬迁人——“回迁房”——实物补偿——合同肯定是签订了。但，对于实物补偿方式取得土地使用权征收契税的。这时并不能确定——计税依据。因为117说：“以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税”只有建成成后——才能确定计税依据。
这里有“建成后”三个字，就说明——确定纳税义务发生时是——建成后。
还有：以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。——这时，纳税义务就发生了。就不需要建成后再判定。
所以，判定企业支付被搬迁人“回迁房”，其契税纳税义务发生时间，应根据实际情况而定。同时确定是否课征滞纳金。

黑雨

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