构成无形资产--土地的成本包括哪些项目？

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公司自建厂房出租，不出售，征了农民地，已付了农民征地款，土地出让金未付。

学生有不懂的问题请教各位老师：

（1），付了农民征地款那部分款项构成无形资产--土地的成本吗？
（2），是 不是要到付了土地出让金，得到土地使用权并拿到土地证后才能确认无形资产？
（3），自建厂房出租是不是要从固定资产转成投资性房地产？