求助：合作开发住宅项目的方案如何选择

nisg

我司是一家自然人独资的房地产开发企业(A公司)现在与另外一家拥有土地的外资房地产开发企业(B公司)合作一个住宅项目,现在有四个方案可供先择,想求助一下不知哪个方案比较可行,以前有在论坛上看了一些方案,但是请教税务的他们说有的政策已经过时,现在请教一下,以下方案协议的税金情况:
原土地购入价为5万     协议价为80万,       土地已进行平整及三通

方案一:由B公司以土地投资入股B公司
方案二:由A公司购入B公司的股权合作开发
方案三:由A公司与B公司分别以资金及土地出资各占50%股份成立新的C公司
方案四:由A公司代建住宅项目及销售.利润按50%分成


因为我是新手,请各位指教一下,谢谢了!

nisg

不知我这样做公司对不对
设定资料：原B公司土地购入价为5万
现协议价0万与A公司合作, 土地面积：184.112亩；
方案一: B公司直接将土地出售给A公司
A.
公司
按此方法A公司可以以土地成本价即18411.2万元进入成本抵扣，其他数据类似B公司计算方法，土地增值税及企业所得税可以选择查账征收也可以选择核定预征收（土地增值税最高预征率5%及企业所得税预征率3.75%），同时A公司还应缴纳契税=18411.2*3%=552.34万元；
B公司　　
184.112亩土地出售收入18411.2万元，土地帐面成本920.56万元。
　　土地出售需要计缴营业税(5％)为：18411.2万×5％=920.56万元
　　城建税(7％)为：

920.56万元×7％=64.44万元
　　地方教育费附加(1％)：
920.56万元×1％=9.21万元
　　印花税(0.05％)：

18411.2万×0.05％=9.21万元
　　则出售业务扣除项目金额为： 　　920.56+920..56+64.44+9.21+9.21=1923.98万元
增值额为： 　
　 18411.2-1923.98=16487.22万元
增值率=16487.22/1923.98=888.39%
因增值额超过扣除项目金额200%，适用税额为60%，扣除项目金额35%
缴土地增值税为： 　　
16487.22万元×60％-1923.98*35%=9218.94万元
　　计缴25％的企业所得税为：　　 (18411.2-1923.98-9218.94)×25％=1817.07万元
　　此笔业务累计产生现金流入： 　　18411.2-1003.42-9218.94-1817.07=6371.77万元
　　净收益： 　
　18411.2- 1923.98-9218.94-1817.07=5451.21
缴纳税款： 　　
920.56+64.44+9.21+9.21+9218.94+1817.07=12039.43万元。
方案二:B公司以土地投资入股A公司
按此方法A公司可以以土地成本价即18411.2万元进入成本抵扣，其他数据类似B公司计算方法，土地增值税及企业所得税可以选择查账征收也可以选择核定预征收（土地增值税最高预征率5%及企业所得税预征率3.75%），同时A公司还应缴纳契税=18411.2*3%=552.34万元；
B公司
184.112亩土地出售收入18411.2万元，土地帐面成本920.56万元。
　　印花税(0.05％)：
18411.2万×0.05％=9.21万元
　　则出售业务扣除项目金额为： 　　920.56+9.21=929.77万元
增值额为： 　
　 18411.2-929.77=17481.43万元
增值率=17481.43/929.77=1880%%
因增值额超过扣除项目金额200%，适用税额为60%，扣除项目金额35%
缴土地增值税为： 　　
17481.43万元×60％-929.77*35%=10163.44万元
　　计缴25％的企业所得税为：　　 (18411.2-929.77-10163.44)×25％=1829.50万元
　　此笔业务累计产生现金流入： 　　18411.2-9.21-10163.44-1829.5=6409.05万元
　　净收益： 　
　18411.2- 920.56-10163.44-1829.50-9.21=5488.49
缴纳税款： 　　
9.21+10163.44+1829.5=12002.15万元。
可以采用政府指导价,进行操作,即按政府指导价格5%核征土地增值税.
方案三:由A公司与B公司分别以资金及土地出资各占50%股份成立新的C公司
　　土地增值税暂行条例中关于以房地产进行投资、联营的征免税问题是这样规定的：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
　　因此，以土地作为出资额和C公司联营成立A+C公司，无须缴纳土地增值税，联营公司成立后再将其在联营公司中享有的权益份额转让，比如转让给C公司，转让额为900万元，此时因属股权转让，也和土地增值税无关。
　　在此项业务中仅须在威立联营公司时和转让其在联营公司中权益时按合同标的额计缴印花税，共须计缴印花税：　　
18411.2万元×0.05％×2次=18.41万元
　　计缴企业所得税： 　　
(18411.2-920.56-18.41)×25％=4368.06万元
　　此笔业务累计产生现金流入：
18411.2-18.41-4368.06=14024.73万元
净收益：
18411.2-920.56-18.41-4368.06=13104.17万元
缴纳税款：
18.41+4368.06=4386.47万元。
C公司：
按此方法C公司可以以土地成本因无法联得单据不能低扣抵扣，其他数据类似方案一B公司计算方法，土地增值税及企业所得税可以按预征的方式计缴（土地增值税最高5%及企业所得3.75%）. 同时A公司还应缴纳契税=18411.2*3%=552.34万元；
方案四:A公司以资金投资入股B公司
采用这种法只需缴纳企业所得税、印交税及股权交易方面的税费。

注：对于所转让的土地如为熟地的增值税抵扣项目可以加计20%计算。

[ 本帖最后由 nisg 于 2009-11-28 17:59 编辑 ]

银河飞雪

目前大部分房地产企业合作开发或者转让都是通过

方案二:由A公司购入B公司的股权合作开发

来进行的，既然大家都这样做，说法这个方案是可行的

有的方案虽然从税收角度看可能会比较合适，但是在法律法规层面可能是通不过的

nisg

不知这些方案这样计算有没有错

qq1998

土地转让是否受限制

nisg

土地转让应该不爱限制

nisg

原帖由 银河飞雪 于 2009-11-28 17:09 发表
目前大部分房地产企业合作开发或者转让都是通过

方案二:由A公司购入B公司的股权合作开发

来进行的，既然大家都这样做，说法这个方案是可行的

有的方案虽然从税收角度看可能会比较合适，但是在法律法规层面可 ...

请问这样的话是不是只要交纳企业所得税，不知还有没有涉及其他税收事项

[ 本帖最后由 nisg 于 2009-11-30 09:17 编辑 ]

nisg

以土地入股的B公司会计处理是不是以下的处理方式
借：长期股权投资    100
      贷：开发成本-土地开发产品 5
            营业外收入           95