投资房地产企业要点分析

嫦娥一号

作者：刘志耕
    近年来，由于对房地产开发出台了一系列的规范和调控措施，使得对房地产投资的资金来源受到很大的限制，一些有开发资质但缺乏开发资金的企业只好寻找一些有资金的企业进行合作开发，双方取长补短。但是，这种有资金但没有开发资质的企业，不仅是没有资质的问题，而且也没有开发和经营房地产的会计、税务及相关专业方面的经验。那么，此类企业在投资房地产企业时，需要注意那些会计、税务及相关专业问题呢？笔者主要从两个方面分析如下：
    一、关于投资方面的问题
    （一）关于合作方式
    采取何种形式的合作方式取决于双方洽谈的结果，并需签订不同内容的合作协议，办理不同的法律手续。如果采取投入资本的合作形式，则必须到工商部门办理变更登记手续，投资方将成为原开发公司的新股东，并根据公司章程的规定享有股东的权利。如果采取项目合作的形式，必须到公证处办理项目合作协议的公正手续，投资方作为开发公司的合作伙伴，享有合作协议所规定的一切权利。
    由于投资方对房地产开发、经营和管理比较生疏，所以，不管采取何种形式的合作方式，投资方不仅需加强对自身合法权益的保护意识，同时还要采取一些必要的保护措施，如咨询有经验的律师、会计师及相关工程专业人员，分析、研究采取何种合作方式及怎样订立合同（或协议）对自己有利等。只有这样，才能最大程度地保护自己的合法权益，尽量减少将来可能出现的不必要的纠纷或矛盾。
    （二）投资方需注意的问题
    投资方作为潜在的新股东（或合作伙伴）还必须注意以下三个问题：
    １、在决定投资前获取原开发公司近期业经审计的会计报表，了解原开发企业的资产、负债、净资产及经营状况，充分关注资产是否优良，经营状况是否良好，内部管理是否规范等。但必须注意的是，如果被投资方的净资产小于实收资本，说明此前被投资企业已经发生了亏损；如果净资产为负数，则说明被投资企业已资不抵债。出现这两种情形，投资方均需慎重考虑投资的可行性和必要性，即使看重的是被投资方（或投资项目）未来的收益，投资方虽不因被投资方的亏损（或资不抵债）而影响投资的决策，但也应该考虑此情形对投资的回报方式及回报额高低可能产生的影响。
    另外，投资方还需了解和掌握与房地产有关的税收、财务及会计政策，以及这些政策的具体应用，特别是对一些新的政策，要充分关注其对房地产开发和经营可能产生的影响。
    ２、充分了解被投资企业对未来合作开发项目的规划和设计情况，认真分析拟开发项目的可行性，如是否具有潜在的开发价值？是否能够顺利获准政府土地管理部门对土地的使用许可？是否能够顺利完成施工前的拆迁工作？开发工程的施工和质量控制是否能得到妥善落实？开发产品的销售和管理是否得到合理和必要的安排等。
    ３、投资者与开发公司签订的合作协议应能明确投资方参与或了解房地产开发经营活动的有关权利，如有权参与土地的征用、拆迁，房屋的建造及销售，有权了解与房地产开发和经营有关的税务、会计等方面的规定。另外，投资者应重视从与开发公司的合作中学到开发和经营房地产方面的经验。
    二、关于投资回报方面的问题
   根据投资形式的不同，投资分配（或回报）的形式也有所不同，但不管是参股形式还是项目合作形式，一般用于投资分配（或回报）的无外乎现金或实物（如商品房），对投资方的分配（或回报）也无非是固定和不固定两种。但投资方必须注意以下问题：
    （一）投资方分回的一般是税后利润
    根据税法规定，不管是现金还是实物分配，对投资各方的利润分配均必须在所得税税后进行，即投资方分回的利润应为税后利润。
    投资方在将分回的利润并入其计税利润申报交纳所得税时，其分回利润已纳的所得税额可以抵减投资方的应纳税所得额。
    （二）利润分配额不可超过可供分配的额度
    必须注意的是，当被投资方没有可供分配的利润时（如合作项目发生亏损），不得分配；即使有可供分配的利润，但用于分配的利润也不得超过可供分配的额度。
    如果双方约定的是固定形式的回报，当有足够的税后利润用于分配给投资方的固定分配额时，可按正常利润分配的帐务处理进行，即借利润分配，贷应付股利。但是，实务中常常存在没有利润（或没有足够利润）也要分配（或超额分配）的问题。笔者认为，对此问题不能一概而论认为不合法。如被投资方决定用以前年度形成的税后留利进行分配，则仍可按正常的利润分配方式进行帐务处理，即借利润分配，贷应付股利；如承诺给投资方超额固定分红的是其他股东，则应由其他股东来支付超额分红的部分。但必须注意的是，投资方收到的分红不管是税前利润还是税后分配，均需并入利润总额计交所得税，其已交纳的所得税款可以抵扣应纳所得税额。
    （三）实物分配时应注意的税收问题
    如果被投资方用实物进行分配（或回报），则需注意可能涉及的营业税、土地增值税和所得税等问题。如，被投资方用已完工的商品房进行分配（或回报），则用于分配（或回报）的商品房不仅要按规定视同销售计交营业税（国税函〔1997〕387号］和土地增值税（国税发〔2006〕187号），而且还要视同销售计交企业所得税（国税发〔2006〕31号）。
    如果为了减轻税负，获取更大的收益，双方可以考虑一些税务筹划。如投资方可另外成立一个房屋销售公司（实际上投资方也确实需要成立一个专门的销售公司负责销售商品房），被投资方（开发公司）与新成立的销售公司按照“参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”的原则订立投资协议，表面上看是被投资方向销售公司投资，但实际上是被投资方将应分配给投资方的商品房分配给投资方。根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定，被投资方投资给销售公司的商品房无需计交营业税。
    但必须注意的是，如果被投资方与销售公司签订的投资协议属于固定回报的形式，就不符合财税〔2002〕191号文件所规定的“参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”的原则，此时，被投资方就不可以按该文件规定享受免征营业税的照顾，不能免税对投资方的收益将产生重要影响。
学习体会：
1、关于合作方式：我所知道的合作方式：（假设A是房地产公司，B是合作伙伴）
1）、同第一种方式，B直接入股A，并办理工商手续；
2）、大致同第二种方式，B在A的某一个项目中合作开发，但B只出资，在对项目的具体业务有知情权但没有参与经营权，项目完结后参与分配；
3）、大致同第二种方式，B在A的某一个项目中合作开发，但B除了出资以外，派人参与项目的部分或者全部环节（手续、设计、工程、监理、销售、财务等），项目完结后参与分配；
4）、B也是房地产公司，直接购买A项目中的部分土地，并将土地的全部手续过户至B名下（严格的说，这不属于合作方式，但为了同下一格方式比较，所以列了出来）；
5）、B不是房地产公司，出资购买A项目中的部分土地，由B公司自行设计、施工和销售，但对外的所有手续都以A公司的名义进行（通常称作联建，或者叫做卖楼花）。
对于其他的以地换房、以房换房等情况，由于有一定的特殊性，这里不作考虑。
此外，针对分配的不同，也存在按比例分红、固定金额分红、固定产品分红等各种形式。
2、关于合作中应当注意的问题一：
1）、对于第一种合作方式（投资入股）来说，取得报表等资料是完全合理的。但是对于某一个项目的合作，索要报表等资料，恐怕有一定的难度。
2）、B企业应当充分了解合作项目的详细情况（土地面积、建筑面积、土地证、规划手续等等），掌握投资入股的时机（通常在A企业取得正式的相关文件以后）。同时，除了前面说的第一、三种情况以外，都是以A企业的名义进行操作，所以从法律上该项目已经投入资金属于A企业所有。因此，需要确保A企业有一定的实力，同时没有大额的对外欠款，以防止项目被债务人申请查封；
3）、同样，作为A企业来说，在第5）种情况下，由于项目中的部分地块全部交给B设计施工和销售，都是以A企业的名义进行，因此需要适当的监督，防止出现质量问题、超建问题、虚假销售等问题。
3、关于合作中应当注意的问题二：
1）、房地产业务比较复杂，手续、拆迁、施工、验收等问题存在很大的不确定性，因此需要事先明确，什么样的情况属于合作各方共同承担，什么样的情况属于单方承担。同时，如果有违反事先约定给对方造成损失的，如何进行赔偿。
2）、由于房地产项目的特殊性，在项目基本竣工时（或者说销售完毕时）仍有部分工程没有最后完毕（例如绿化、物业要求的设备设施等），此外还有一些后期的维修保养等，这部分情况如何计算和扣除，需要双方有大致的约定。
4、关于合作中应当注意的问题三：
1）、双方对于项目的参与情况，可以根据合作方式的不同，在事先做好约定；
2）、在事先约定好的情况下，仍有可能发生一定的矛盾，常见的例如项目的定位、对外的售价、装修的档次、广告费的投入、销售期的安排，因此应当事先考虑到这些情况，避免到时候措手不及；
3）、提到了税收方面，这里面有很大的空间。对于某一方想办法作出的避税（或者免税、抵扣税）的贡献，双方如何分摊？例如，A公司本身有一定的亏损可以弥补，应当怎么办？
4）、无法开具发票的情况，应当如何处理？因为涉及到两家，但通常这种情况当事人都希望越少越好，矛盾。
5、关于投资方分回税后利润：
1）、对于这种项目的税后的利润分配，其已纳的所得税额，投资方是否可以抵顶，在实际操作中恐怕有很大的难度。因为税务机关如何认定是一个问题，通常会需要提供相关的合同、协议、A企业的纳税申报和税单等，认定起来有一定的难度；
2）、存在A企业用亏损弥补利润、（如果A企业是私营企业）税务机关认为分配应当缴纳个人所得税、B企业是个人是否代扣代缴个人所得税等问题；
3）、由于B企业可以投入资金即可，因此存在人为转移利润（当然是税后利润）调解B企业利润的漏洞。
6、关于利润分配额度：
如果项目本身有利润，但A企业整体亏损，这种情况下应当怎么办？
7、关于固定形式的回报：
这一点，同刘兄的看法不一致。
对于固定金额的分红，我认为B企业无论项目的整体情况如何，都不会承担任何风险，都会取得固定的收益。因此，这里已经不能属于合作了，A企业在事先就知道了应当偿还的本金和相应的代价，所以应当借用B企业的资金来考虑，这样子同实际情况更吻合一些。
在这个前提下，就不应当走税后利润分配的途径了，而应当走资金借用。如果B企业可以提供相应的发票（我一直闹不明白这是什么发票），符合规定的部分还可以税前扣除。
8、关于实物分配：
1、如果合同上标明，由A企业代为销售后将款项交给B企业，从税收角度是不是更合理一些。同时，如果项目属于商品房的话，消费者也只认同A企业的发票，也是完全相符的；
2、 用于分配的实物应当已经属于税后分配了，如何按文件规定继续计交所得税，不懂。
9、关于成立新的项目公司：
成立新的项目公司，应当说有利有弊。
1、成立新的项目公司风险最小，税收、法律部门都希望这样操作。此外，成立项目公司以后，项目完毕后即注销，也可以规避风险。税务来查帐的次数也少（现在的税务局，一来到房地产企业，就要求把从开业以来所有的资料拿出来）。
2、从业务操作角度来说，相应手续的变更、销售时开发商品牌的缺失（现在都采用发展商、开发商，有的还加上建设商等，来避免这个问题），都有一定的难度。还好，现在开发商资质放开了，要不然也是一个难点。

helena025

好复杂哦，慢慢研究

桃花带雨8733

研究中。。。。