新购房产用于抵偿债务的税务会计处理？

朵朵爸

非房地产企业购得计划用于办公场地的商品房（未办理房产证等有关于续，但已经付清全部房款），实际并未使用，若干时间后以市价（高于取得时候的价值）与业务单位互相顶账，并与房地产开发商协商直接为用户办理房产证，请问税务与会计上该如何处理更为稳妥？


（一）从会计的角度，房屋未办理房产证但已付清房款，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，房屋、土地即使未使用，也应该照提折旧。另一方面，因未办理房产证、土地证等相关手续，作为房屋的权属承受方并未缴纳契税，无法将相关房屋的初始税费计入房屋初始成本中，但按照实质重于形式的原则，会计上应列入固定资产管理并计提折旧，必要时还可计提减值准备，待相关手续办妥之后，再调整房屋原值及折旧。

　　1．如使用一段时间后抵账给债权方，属于债务重组，按照新企业会计准则《企业会计准则第12号——债务重组》引进了公允价值的概念，规定以非现金资产清偿债务的重组收益是指重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，并规定将重组收益确认为当期损益。

　　2．关键是房屋的公允价值（市价）的确定：如该资产存在活跃市场，该资产的市价即为其公允价值；如该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃市场，该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，该资产的公允价值按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值确定。

　　（二）从税务的角度，房屋未**也未使用，其处理与会计上的一致，允许计提折旧并可在税前扣除，涉及的主要税种：

　　1．房产税。根据《房产税暂行条例》，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税，对经营自用房产，以房产余值为计税依据。本题实际并未使用，所以并不缴纳房产税。

　　

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