中国绝对不会只剩下10家开发商

朵朵爸

上周接到一个调研公司的电话，询问我作为业主对北京那套中海房子的满意度。在消息数据满天飞的经济动荡年代，这个电话比“中海一家的市值就等于碧桂园、世茂房地产、富力地产、雅居乐地产、SOHO中国、合生创展集团、上海复地、中国奥园、建业、绿城中国十家中资地产股市值的总和”的宣传更加意味深长。

　　去年这个时候，董事会没人赞成我的观点：即使不做第一个降价者，也要做紧随其后的。今年6月份，大家还在一起研讨未来，结论是“形势大好，暂时困难”。2008年冬天，我们的某个住宅项目总经理说，降价了也未必卖得动。再说了，越降买家越等，他们觉得还会再降。作为一个小开发商，我们的心路历程算是个标准样本。

　　有人说，这个世界上痛苦与仇恨的最大源泉是对过去的执迷。我们这个产业的过去是如此之短，如此迅雷不及掩耳便已盗铃，以至于没有一个完整的经济周期可以为鉴。所以，我们不如李嘉诚跑得快，不如万科中海跑得快，原因无非是他们“曾经历过”。

　　冬天到了。但春天还很远。作为世界上拥有最多外汇储备的国家，中国相对幸运，银行受世界金融“上线”的诈骗不深，还有超过2万亿美元的外汇储备作为防波堤。但是，美国住宅前三季度就跌去1.9万亿美金。占中国GDP近40%的出口额，在2009年会如何下滑？早在前两年，已经有大量江浙外贸老板们不脚踏实地做纽扣打火机了，抵押厂房，互相担保，炒房炒地玩地下金融。一旦快艇无法快速向前，漏水的地方会格外显眼。

　　 即使没有这场数十年不遇的风暴，中国房地产也已透支了未来。这公认的美好未来依然值得期待，前提是我们能够挺过当前这段路。中国城市真的土地稀缺吗？在多个一线、二线城市的环线上行进，看着两侧大片的空地，我无法说服自己相信这一点。香港对于中国房地产最大的贡献，一是上市公司的“土地储备模式”，一是地方政府对于垄断土地的价格操控。

　　风暴揭开了中国房地产业的巨大锅盖：从1998-2008年的10年牛市，是中国住宅从市场化到非市场过程中的一场盛宴，与开发商的企业战略、商业模式、核心竞争力关系不大。有人总结中国最有效的两条赚钱路径：一是从非市场化到市场化的过程中；二是从非资本市场到资本市场的过程中。盘子巨大的房地产二者兼具，而有些局中人却误以为练就了神功。

　　狂欢提前结束。中国地产商的生存游戏刚刚开始。标志性事件就是开篇我接到的那个在大多数公司焦头烂额时、中海打来的颇有闲情逸致的电话。在和万科一样坚定出货后，现金充沛的这家老牌地产公司比以往更加知道自己想要什么。

　　中国政府会救房地产吗？会。但不是救房地产商。金融风险控制、产业链龙头的拉动效应、内需动力，决定了房地产业的重要地位，但与开发商无关。中国老百姓的觉悟，承接了房价的迅速下滑，消化了“负资产”之忧。地方政府的土地银行会有些问题，但地产商这颗棋子倘若不好用了，这些山寨队伍何妨扔回石头缝里去。

　　11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划3年内投资9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。这算是真正的“地产沃尔玛”？突然冒出来的国家队不仅义正言辞，而且比以往任何一次都当真，为了拉动内需，为了产业链上中下游，为了人民就业，为了GDP，像新加坡政府那样御驾亲征。这些供应量将怎样冲击开发商来不及跑舍不得割肉的箱底货？地产商有机会弃暗投明做听话的包工头吗？

　　随后，中央经济工作会议首次提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”。总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。除了上述加大保障性住房建设力度，更是强调进一步鼓励普通商品住房消费。

　　相关措施，正是地产过热时中央拿出的最有效的杀手锏的逆向操作：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税.。

　　我算了下，自己被套的那几套房子（惭愧）假如脱手，将省下数十万成本，没准我因此再去换一套，如此就顺利配合中央的意图了吧。
发棉袄证明冻死人了。这未必是一次大开发商洗牌的时机，尽管万科的市场份额实现了50%的增长。那些拉开架势、自以为是正规军但却未能洞察行业本质的大家伙可能倒得最快。

　　老兵永不死，只会渐枯萎。没有哪句话比麦克·阿瑟的名言更适用于曾经硝烟弥漫的楼市战场。

　　谁将成为中国最后10家开发商？章子怡在时尚杂志上讲述自己如何于丛林间杀出一条血路，对煤老板的评价尤其体贴：不管他们因何“成功”，也总是有过人之处的。这种实用主义的价值观对民族进化全无意义。

　　冒险主义者的体力活时代告一段落。让我们勾勒一下未来生存者的轮廓：外越野，能翻山越岭，不因品牌而扭捏，降价直指要害；－内精致，懂得如何构筑与顾客的关系，舍得加大内心空间的建筑成本。此外，和老鼠稳居末日世界幸存动物前列一样，眼疾手快的猎食者会在此轮风暴中再次冒出，广州等城市新近拍卖的地块，都是被不知名的小开发商抄底。

　　有大棉袄的大物种将统治森林，光屁股的小物种从此灭绝，把背心幻想为棉袄的虚胖物种将成为化石。

aweisizijue

仅剩10家开发商？纯属幼稚的玩笑言论。仅剩10家的话，光其形成的垄断效应就会使房价涨幅比现在高上数倍。更不用说地方政府的强大抵制了。无论官商勾结还是为当地经济考虑，地方政府还是与本地企业更能达成默契