[税务] 土地增值税政策执行中存在的若干问题 [复制链接]

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发表于 2009-10-28 06:55:00 |只看该作者 |倒序浏览

本文的原作者：杨新生黄晓阳许成根

土地增值税自1994年开征以来，一直存在“高税率、低税负”状况，未从根本上调节房地产转让的级差收益问题。虽然国家税务总局部署从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但政策本身存在的不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。存在的问题主要有：
一、征税范围确定不合理
现行政策规定，只有转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为，才是土地增值税的征税范围。这样的规定有两点不合理：一是仅对转让国有土地使用权征收土地增值税，对转让集体使用权不征收土地增值税。但实际上既有国有土地使用权转让，也存在着大量集体土地使用权转让开发，这部分发生在集镇开发和城市边缘地带的集体土地使用权转让，由于只合理合情，却不合法，没走招标拍卖程序，土地成本较低，土地增值额较高，反而不征土地增值税，仅征收营业税等相关税收，造成开发商之间的税负不公。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征收。国家税务总局明确规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地，并取得相应的经济利益，既使未进行产权变更，土地使用者及对方当事人就应当依法缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。但实际清算中，很难取得证明土地使用权实质性转让的相关证据，由于转让合同只相当于“君子协定”，未经相关管理部门备案，不受法律保护，税务机关难以取得，也无法实施有效征管。笔者认为，对不受法律保护的交易行为，不应视同房地产转让，不应纳入土地增值税征税范围，而应由相关部门依照相关法律予以处理。
二、计税依据确定不严密
㈠房地产转让收入确认时间与实际情况脱节。目前，土地增值税规定的转让收入确认时间为，房地产转让合同签订之日。一般情况下，签订转让合同、收取房款、移交房产、开具发票和产权过户等环节，存在明显的时间差异，仅以签订合同认定房地产转让收入，与收取房款、产权交割存在一定差距，不尽合理。笔者认为，应按权责发生制原则确认房地产转让收入，在签订房地产转让合同并经房地产管理部门登记之日，或开具房地产销售发票之日，即受法律保护的产权转移之日确认收入实现。对开发商在此前取得的房地产转让收入，按规定预缴土地增值税。
㈡扣除项目金额确认存在缺陷
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