房地产企业进行土地增值税筹划

朵朵爸

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的增值额征收的一种税金。由于土地增值税的税率高，而且其税负随着转让房地产增值额的增加而增加，因此，在房地产企业涉及的税种中，土地增值税占有的比重也比较大。作为企业所得税前扣除的税金之一，土地增值税的高低将直接影响房地产企业的利润。随着土地增值税征管的加强和清算的推进，土地增值税的影响也逐渐加大，房地产企业将越来越重视土地增值税的筹划。

一、房地产企业进行土地增值税筹划的方法

依据我国现行土地增值税暂行条例的规定，土地增值税筹划的关键在于如何结合土地增值税的税率特点以及相关的税收优惠政策，合理地确认收入和扣除项目，从而降低土地增值税的税负。

（一）利用公司的组织形式进行筹划
      1．设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。同样的增值额如果被分散的次数越多，每次的增值就越小，从而有可能进入低税率档次，享受起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产企业可以将销售部独立出来，单独设立独立核算的具有法人地位的销售公司。房地产企业通过合理的价格将房产转让给销售公司，再由销售公司进行销售，从而人为地调节房地产企业和房产销售公司的增值率，使得企业负担较低的土地增值税。在房价上涨幅度较大的情况下，通过这种拆分增值额的模式，可以有效地降低土地增值税的税负。

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虚心的人

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yxuey102

企业缴纳的维修基金可以扣除吗

lj_guo

看看，能否实战.....。。。

lj_guo

这也收费太高了吧。。。

enshitiande

cfgdgd

长青树

初步认为甲方直接取得甲供材料(区别于设备)增值税发票入账作为开发成本，在土增清算时作为扣除项目，有一定税务风险: 1、   税法对建筑施工方要求将材料款含到营业额中计缴营业税，甲方如不把增税发票换作施工方的建安发票，将有扣缴义务未扣营业税的风险。 2、   对于开发方而言，能否直接取得材料增税发票入账并得以扣除，各地方规定不尽一致。 如：针对湖北省地方税务局关于明确安装工程营业税计税依据问题的通知 （鄂地税发[2004]139号），尚不太明确该文对开发商的约束力体现在哪里？是否体现在要扣缴或补税的义务上？ 因此，保守建议： 尽量将甲供材转变为甲控材形式，即将材料款包入总包工程单位，指定品牌和价格（考虑税点）由乙方取得增税发票，然后按总额开建安工程发票给甲方。 对于那些目前尚未建立统一甲供材料采购平台的公司，这样的规避操作短期不会对公司的成本控制和品质管理带来影响。 依据： 一、营业税暂行条例实施细则: 第十六条  除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 二、关于营业税若干政策问题的通知 发文文号： 财税[2003]16号 关于营业额问题 (十三)通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件(弯头、三通、冷弯管、绝缘接头)、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 三、地方规定 发文标题： 湖北省地方税务局关于明确安装工程营业税计税依据问题的通知 发文文号： 鄂地税发[2004]139号 发文部门： 湖北省地方税务局 发文时间： 2004-8-13 实施时间： 2004-9-1 失效时间： 　 法规类型： 营业税 所属行业： 制造业 所属区域： 湖北 发文内容： 各市、州、林区、县(市)地方税务局： 　　根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字[2003]16号)的规定，现就有关安装工程营业税的计税依据明确如下： 　　纳税人从事建筑业的安装工程作业，其计税营业额均应包括工程所用的除设备以外的原材料、其他物资和动力的价款在内。上述设备，仅指已在工程设计图纸或合同、协议上所列设备清单上标明，且在下列列举范围内的设备： 　　一、通用机械中的各种金属切削机床、锻压机械、铸造机械、各种起重机、输送机、各种电梯、风机、泵、压缩机、煤气发生炉为设备。 　　二、工艺设备中以成品形式供货的各种容器、反应器、热交换器、塔器、电解槽为设备。各种工艺设备在试车必须填充的一次性填充材料，如各种瓷环、钢环、塑料环、钢球等，各种化学药品(如树脂、珠光砂、触媒、干燥剂、催化剂等)及变压器油等，不论是随设备带来的，还是单独订货购置的，均视为设备的组成部分。 　　三、热力设备中成套或散装到货的锅炉及其附属设备、汽轮发电机及其附属设备为设备。热力系统的除氧器水箱和疏水箱，工业水系统的工业水箱、油冷却系统的油箱，酸碱系统的酸碱储存槽为设备。循环水系统中的施转滤网视为设备；启闭装置中的启机视为设备。 　　四、自控装置及仪表中成套供应的盘、箱、柜、屏(包括箱和已经安装就位的仪表、元件等)及随主机配套供应的仪表为设备。计算机、空调机、工业电视、检测控制装置、机械计量、分析、显示仪表、基地式仪表、单元组合仪表、变送器、传达器及调节阀、压力、温度、流量、差压、物位仪表为设备。 　　五、通风设备中的空气加热器、冷却器，各类风机、除尘设备、各种空调机、风盘管、过滤器、净化工作台、风淋室为设备。 　　六、电气设备中各种电力变压器、互感器、调压器、感应移相器、电抗器、高压断路器、高压熔断器、稳压器、电源调整器、高压隔离开关、装置式空气开关、电力电容器、蓄电池、磁力启动器、交直流报警器、成套供应的箱、盘、柜、屏及随设备带来的母线、支持瓷瓶为设备。 　　七、各种安装在炉窑中的成品炉管、电机、鼓风机和炉窑传动、提升装置为设备；属于炉窑本体的金属铸件、锻件、加工件及测温装置、仪器仪表、消烟、回收、除尘装置为设备；随炉窑供应已安装就位的金具、耐火衬里、炉体金属埋件为设备。 　　八、除国家另有规定外，我省安装工程中设备界定的原则和方法以此文件为准。 　　本通知从2004年9月1日起执行。 四、比较认同的网友分析： “甲供材料”甲乙双方纳税分析 2011-6-9 9:9　高太君　　　 \  “甲供材料”，是建设单位与施工单位在工程建设过程中广泛使用的一种合作方式。所谓“甲供材料”，是指施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料。“甲供材料”一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等。一般情况下，甲乙双方签订的施工合同里对于甲方提供的材料都有详细的清单。“甲供材料”，对于乙方而言，优点就是可以减少材料的资金投入和资金垫付压力，避免材料价格上涨带来的风险。对于甲方而言，可以更好地控制主要材料的进货来源，有效避免施工单位在材料采购过程中吃差价的行为，降低工程成本，保证材料和工程质量。但是对于“甲供材料”这种合作方式，甲乙双方特别需要注意相关税收政策的规定。 　　不同的操作方式决定甲方的不同计税结果 　　归纳“甲供材料”实际操作中的方式，常见的有以下三种不同的类型：自购材料、代购材料和合同外供料。 　　“自购材料”，在甲方作为发包方和建筑施工企业订立的工程施工承包合同中，甲方为了保证工程质量或者基于其他考虑，会在合同中约定由其负责提供全部或者部分建筑材料，这些材料是承包合同总价款的一部分，这就是通常所说的甲方“自购材料”。这种方式的特点是材料供货方把建筑材料相关的增值税发票直接开具给甲方。甲方把这部分建筑材料交付给乙方时，无论把是把这部分材料直接计入甲方“在建工程”作为开发成本，还是计入乙方“施工成本”，其实质都是甲方将购买的建筑材料销售给施工企业，施工企业实际上就是在购买建筑材料。甲方发生了增值税规定的应税行为，应依法缴纳增值税。 　　“代购材料”，这种情况甲方主要考虑把关材料质量，是指甲方出面去寻找材料供应商，并要求由乙方和材料供应商订立买卖合同，购买建筑材料并取得材料物权。甲方负责把供应商开具给乙方的增值税发票转交给乙方。同时，在甲方和乙方签订的建筑工程施工合同中，约定的合同价款也包含了这部分材料金额，但是实质甲方在支付这部分工程款时是通过乙方户头支付为材料供应商的货款。这种“代购材料”形式中，甲方只是对材料采购起到监督作用，没有应税行为，甲方不缴纳增值税。 　　“合同外供料”，这种情况是指双方所签订的合同工程价款中不包括甲方自行采购材料部分。甲方自行采购的材料不通过乙方核算，直接在“在建工程”或“开发成本”中核算。在实际工作中，如果建造合同价款不包括甲供材，那么甲供材在施工过程中拨付给施工企业，并不意味着甲供材所有权的转移，施工企业在收到甲供材以后，可以作为代管物资进行备查登记，通过备查账反映其收发和领用情况，不需要进行账务处理。施工企业在确认建造合同收入和建造合同成本时，也不需要将其纳入建造合同进行核算。这种情况，甲方应把提供建筑业劳务材料金额合进乙方的合同价款中由乙方来一并缴纳建筑业营业税。 　　乙方提供的清包工性装饰劳务可净额计税 　　现行《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。可见，并不是所有的甲供材料都要交纳建筑营业税金，只有属于建筑施工企业非装饰施工所用的甲供材料才会涉及甲供材料建筑税金。也就是说，除乙方提供的装饰劳务可按实际收入额净额计税外，其他建筑业劳务，无论建设方、建筑施工方如何进行账务处理、如何结算，建筑施工方缴纳建筑业营业税的计税依据均应包括建设方提供建筑用材料的价款在内。 　　举例来说，某建筑施工企业A承包了一项目的主体建筑工程，甲乙双方的承包合同约定承包总价（不含甲供材料）3000万，该工程的主要建筑材料（混凝土、钢筋、水泥）1800万由甲供。则该主体建筑工程应纳营业税＝（3000＋1800）×3%＝144（万元）。 　　乙方应注意发票的开具金额 　　通过上文分析，可以说“甲供材料”虽然有不同的形式，但按营业税有关规定除装饰劳务外，乙方都要按工程的全额来缴纳营业税。虽然《发票管理办法》第二十一条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。《发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。《营业税暂行条例》及其实施细则虽然都规定了施工企业要把“甲供材料”金额纳入营业额缴税，但没有任何公开的具体文件规定在“甲供材料”中乙方应如何开具发票。笔者认为，在对甲方开具发票时，乙方要依据“甲供材料”的不同形式来开具不同金额的发票，而不是一律都要全额开发票。 　　全额缴税，全额开票。概括来说，如果双方签订的工程合同总金额中包含“甲供材料”部分。比如上文提到的“自购材料”和“代购材料”两种类型，乙方必须全额缴税，全额开票。具体来说，乙方在进行实际操作时，一方面需要从甲方（自购材料）或材料供货方（代购材料）索取增值税发票，登记建筑材料的购买成本。另一方面在给甲方开具建筑施工发票时，也要将这部分材料金额包含在开票金额之中。 全额缴税，净额开票。这种情形是指双方签订的工程合同总金额中不包含“甲供材料”部分。即上文的“合同外供料”，乙方可以全额缴税，而净额开票。也就是说，施工企业虽然要按照包含“甲供材料”的金额向税务机关申报纳税，但由于“甲供材料”部分直接在甲方进行了账务处理，没有进入乙方的工程成本，按照会计核算要求“收入与其对应的成本相配比”的配比原则和《企业所得税法实施条例》第二十七条的规定，《企业所得税法》所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。因此，乙方只需按照实际收到的工程款向建设单位开具发票即可。

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