“捂盘”公开转入地下 缘起过高土地成本

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事实上，从今年七月份起，针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海、北京、深圳、广州杭州等地相关部门已经采取各种手段进行制止，上述城市的捂盘、惜售现象也都大大减少。但是在很多行业人士眼中，“捂盘”已经由公开转入地下。
　　多个楼盘疑似“捂盘”
　　易居中国分析师薛建雄说，上海中心城区有很多楼盘早在五六月份就已经发布将要开盘的信息，但时至今日上述楼盘仍未正式对外销售。上述楼盘的举动，也被认为疑似“捂盘”。
　　有机构曾统计，上海九月份上市的楼盘中，有超过9成的商品住房项目单次推盘量不足3万平方米。更令人吃惊的是，有的新开楼盘在取得预售许可证后，仅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有楼盘被曝“捂盘”，其中不乏知名企业的项目。
　　目前大部分被称疑似 “捂盘”的楼盘，都是因为不断拖延开盘时间，目的是通过这种方式大量集中目标客户。
　　“上海规定一次申请批准预售房屋面积不得低于3万平方米，使得开发商的 "捂盘"方式转入地下。”薛建雄说。
　　事实上，目前正在公开销售的很多楼盘的“捂盘”手段更为隐蔽。斯盖策划市场研究经理张宏伟说，很多时候开发商是通过玩销控表“捂盘”。尽管开发商获得预售许可的房源总量达到3万平方米，但实际上，位置和楼层相对较优房源却以各种理由未推出，而先推出一些位置相对差的房源。
　　上述方式和其他的 “捂盘”方式相比，收效并不差，能帮助开发商以更高价格卖房子。
　　缘起过高土地成本？
　　九月前两周的成交数据显示，上海、北京、广州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均较八月份环比下滑，今年九月难“金”已成定局。因此有不少行业人士认为，开发商在此时选择“捂盘”是自找死路。但是，各地有关“捂盘”的报道却证明，开发商的捂盘销售，并没有因为市场的上述观点“偃旗息鼓”。
　　为什么这些开发商在市场成交量持续下滑的情况，依然选择“捂盘”？
　　大部分房地产开发商对“捂盘”一事讳莫若深。不过，一位开发商营销经理却表示，近期的“捂盘”情况，最主要还是与过快上涨的土地成本有关。
　　据他介绍，今年五、六月份他们选择“捂盘”，少量多批销售时，只是为了测试市场的温度。但到了九月份，他们对市场的信心已经恢复，选择“捂盘”不仅仅是为了短期涨价那么简单。
　　在他看来，近期土地价格的高涨，导致开发商购地金额普遍高涨，大大提高了开发商的土地重置成本。在此情况下，开发商不得不选择延长项目开发周期，以使项目的收益最大化。
　　世茂房地产发布的中期报告显示，今年上半年的销售面积高达146万平方米，同期新购入的土地面积仅69万平方米。
　　有业内人士猜测，被指“捂盘”和土地储备不足有关。对世茂房地产来说，上半年大量消耗的土地储备，亟需在下半年予以补足，才能保证未来持续的开发。
　　不过，也有人不同意这个观点。钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉说，开发商的“捂盘”主要是为了营销。国内楼市的消费者从众心态强烈，房价假若不涨甚至下跌，他们便会观望不买房。而房价上涨后，市场销售便格外活跃。他认为，在交易平淡的九月份，“捂盘”是开发商的一种促销策略。